焼津市のアパートにおけるコーキングの劣化や打ち替え費用についてプロが解説

こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の斎藤直樹です。

私は1973年創業の塗装店で育ち、「日本で一番幸せをつくっている会社でありたい」という理念のもと、地元静岡・焼津エリアで活動しています。

焼津市のアパートにおけるコーキングの劣化や打ち替え費用について、オーナー様から多くのご相談をいただきます。

アパート経営において、建物の維持管理コスト、特に外装のメンテナンス費用は収益を左右する大きな要素です。

そのため、コーキングの打ち直し費用が具体的にいくらかかるのか、適正な単価はいくらなのかといったコスト面に関しては、非常にシビアに検討されることと思います。

外壁のつなぎ目であるシーリングや外壁コーキングにひび割れなどのコーキング劣化のサインが見られた場合、「まだ大丈夫だろう」とそのまま放置してしまうと、雨漏りなどのリスクが急激に高まり、結果として修繕費用が膨れ上がるケースも少なくありません。

一体何年くらい持つのか、あるいは何年ごとにメンテナンスすべきかという疑問や、打ち直しは何年が目安なのかといったタイミングについても、多くのオーナー様が頭を悩ませています。

また、コスト削減のためにDIYで補修を試みて表面がボコボコになってしまったらどうしたらいいのかという対処法や、焼津市の外壁塗装補助金がアパートのコーキング工事に使えるのかといった制度面も、賢いアパート経営のためには知っておくべき情報です。

この記事では、地域密着の職人直営店として5,000件以上の施工実績を持つ私の経験に基づき、アパート経営の視点から、適切なメンテナンス時期と適正価格について徹底的に解説します。

焼津市のアパートのコーキングの劣化や打ち替え費用の基礎

コーキングの劣化サインとシーリングの劣化サイン

アパートの寿命を延ばし、資産価値を維持するために、オーナー様にまずチェックしていただきたいのがコーキング（シーリング）の状態です。

外壁材であるサイディングボードの継ぎ目やサッシまわりに充填されているゴム状の素材、これらは建物の隙間を埋め、防水性と気密性を保つという極めて重要な役割を担っています。

現場では「コーキング」とも「シーリング」とも呼ばれますが、基本的に同じものを指しています。

しかし、これらは常に紫外線や雨風にさらされているため、外壁材そのものよりも早く劣化が進行するのが一般的です。

劣化が始まると、いくつかの明確なサインが現れますので、これを見逃さないことが肝要です。

代表的なサインとして、まず挙げられるのが「ひび割れ」と「剥離（はくり）」です。

新品のコーキング材には柔軟性を持たせるための「可塑剤（かそざい）」という成分が含まれていますが、紫外線や経年変化によってこの可塑剤が気化・流出してしまうと、ゴムが硬化して柔軟性を失います。

その結果、建物の微細な動き（地震や強風による揺れ、気温変化による膨張収縮）に追従できなくなり、表面に亀裂が入ったり、ひどい場合には真ん中からパックリと割れる「破断」が起きたりします。

また、接着面が劣化して外壁材との間に隙間ができる「剥離」は、雨水の侵入経路が直通してしまうため特に危険です。

さらに、「肉やせ」といって厚みがなくなり凹んでしまう現象も見られます。

これは新築時の充填量が不足していたり、経年で収縮したりすることで起こります。

凹んだ部分には雨水や汚れが溜まりやすく、そこから劣化が加速します。

また、「ブリード現象」と呼ばれる、コーキング材の成分が染み出して周囲の壁を黒く汚す現象や、表面を触ると白い粉がつく「チョーキング」も劣化の証拠です。

これらのサインは、建物の防水機能が低下しているというSOS信号です。

特にアパートの場合、入居者様からの「雨漏りがする」「壁にシミができた」といったクレームに繋がってしまうと、対応に追われるだけでなく、退去や家賃減額のリスクも生じます。

オーナー様自身や管理会社による定期的な目視点検で、これらの予兆を早期に掴むことが重要です。

劣化の初期段階で手を打つことができれば、大規模な修繕を避け、コストを抑えることができます。

劣化放置による建物のリスク

劣化サインが出ているにもかかわらず、「まだ雨漏りしていないから大丈夫だろう」「修繕費用を節約したい」という理由で放置してしまうと、アパート経営にとって取り返しのつかない深刻なダメージを与える可能性があります。

コーキング劣化を放置する最大のリスクは、雨水の侵入による構造体の腐食と、それに伴う大規模修繕費用の発生です。

通常、建物の外壁には「一次防水（外壁材やコーキング）」と「二次防水（外壁の下にある防水シート）」という二重の防御ラインが設けられています。

しかし、コーキングが破断して隙間ができると、最初の砦である一次防水が突破された状態になります。

この状態が続くと、雨水が直接防水シートに当たり続けることになります。

防水シートも経年で劣化するため、いずれは限界を迎え、雨水が壁の内部にある木材や鉄骨といった構造体にまで到達してしまいます。

木造アパートであれば柱や梁の腐食、鉄骨造（軽量鉄骨など）であれば金属部分の錆による強度低下を招き、建物の耐震性や寿命そのものを縮めてしまいます。

アパート経営において、建物の寿命短縮は資産価値の毀損に直結します。

さらに恐ろしいのは、湿気が壁内にこもることで断熱材が水分を含み、カビやダニの温床となることです。

これはアレルギーや喘息など、入居者様の健康被害（シックハウス症候群など）を引き起こす原因となり、退去リスクや損害賠償問題に発展しかねません。

また、湿った木材はシロアリの大好物であるため、シロアリ被害を誘発する可能性も高まります。

シロアリ被害が進行すれば、駆除費用だけでなく、土台や柱の交換など大規模なリフォームが必要となります。

初期のコーキング打ち替えであれば数十万円〜百万円程度で済んだはずが、雨漏りによって内装のリフォームや構造体の補強工事が必要になれば、数百万円単位の出費になることも珍しくありません。

資産価値を守り、安定したアパート経営を続けるためには、早期発見・早期対応が結果的にトータルコストを抑える最善の策なのです。

外壁コーキングは何年くらい持つ？

アパートのメンテナンス計画を立てる上で、「コーキングは一体何年くらい持つのか」という耐用年数の目安を知ることは非常に重要です。

一般的に、新築時に使用される標準的なコーキング材（変成シリコンやポリウレタンなど）の耐用年数は、5年から10年程度と言われています。

しかし、これはあくまで平均的な目安であり、建物の立地条件や環境によって大きく変動することを理解しておく必要があります。

特に私たちが活動する焼津市や静岡市エリアは、海が近く、潮風や強い紫外線にさらされる環境が多い地域です。

紫外線はコーキング材の化学結合を破壊し、柔軟性を奪う最大の敵です。

そのため、日当たりの良い南面や西面の外壁では、日陰になりやすい北面に比べて劣化の進行が顕著に早くなります。

また、アパートが交通量の多い幹線道路沿いにある場合などは、大型車両の通行による振動が常に建物に伝わるため、目地にかかる負担が大きく、通常よりも早く亀裂が入りやすくなる傾向があります。

最近では、期待耐用年数が15年〜20年、場合によっては30年持つとされる「高耐久シーリング材（例：オートンイクシードなど）」も登場しています。

これらの高耐久材料は初期費用が若干高くなりますが、次回のメンテナンスまでの期間（ライフサイクル）を延ばすことができるため、長期的なコストパフォーマンスに優れています。

しかし、既存のアパート（特に築10年前後）に新築時から使用されているコーキング材の多くは汎用品であるため、基本的には「10年」が一つの寿命の区切りと考えてメンテナンス計画を立てるのが無難です。

築10年を超えてメンテナンスをしていない場合、見た目には問題がなくても、防水機能が失われている可能性が高いです。

特にサイディングの目地は、建物の防水の要です。

ここが切れると直ちに雨水の影響を受けるため、定期的な点検が欠かせません。

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コーキングの打ち替え何年ごと？

では、具体的に何年ごとに打ち替えを行えば、経済的かつ効果的にアパートを維持できるのでしょうか。

アパート経営におけるコストパフォーマンスを最優先に考えた場合、結論としては「外壁塗装と同じタイミング（約10年ごと）」に行うのが最も効率的であり、推奨される時期となります。

なぜなら、コーキングの打ち替え工事には、高所作業のための「足場設置」が不可欠だからです。

コーキング作業自体は脚立やはしごでできる部分もありますが、2階部分や高所の確実な施工を行うためには、安全な足場が必要です。

アパートのような中規模以上の建物の場合、足場の設置・解体費用・飛散防止ネットの費用だけで数十万円（規模によっては15万円〜30万円以上）のコストが発生します。

もし、「コーキングが劣化したからコーキングだけ直す（築10年目）」、「その数年後に外壁の色あせが気になって塗装する（築13年目）」といったように工事を別々に行ってしまうと、その都度足場代がかかり、トータルの修繕費用が大幅に膨れ上がってしまいます。

外壁塗装で使用する塗料の耐用年数も、シリコン塗料などで10年〜15年程度が一般的です。

つまり、外壁とコーキングの劣化サイクルはおおよそ重なるため、これらをセットで施工することで足場費用を1回分にまとめることができ、結果として数十万円単位の経費削減が可能になります。

これを「ライフサイクルコスト（LCC）の最適化」と言いますが、長期的な収益を考えるアパートオーナー様には、ぜひこの「セット施工」を基本戦略としていただきたいです。

また、外壁塗装と同時に行う場合、「先打ち（コーキングを先に打ち替えてから塗装する）」にすることで、塗膜がコーキング層を保護し、さらに寿命を延ばす効果も期待できます。

費用対効果についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
外壁塗装でコーキングしないとどうなる？プロが費用と5つのリスクを徹底解説

打ち直しは何年が目安か

「打ち直し」とは、一般的に既存の劣化したコーキングを全て撤去し、清掃・プライマー塗布を行った上で、新しいコーキング材を充填する「打ち替え」のことを指します。

前述の通り、築10年、または前回のメンテナンスから10年経過した時点が、この打ち直しの目安となります。

中には、費用を安く抑えるために、古いコーキングを撤去せずその上から新しい材を充填する「増し打ち」を提案する業者もいます。

しかし、私はアパートのサイディング目地に関しては「打ち替え（打ち直し）」を強く推奨します。

その理由は大きく分けて二つ、「厚みの確保」と「接着不良の回避」にあります。

コーキングが本来の性能（防水性・追従性）を発揮するためには、目地の幅と深さに応じた適切な厚みが必要です。

増し打ちでは、古いゴムの上に薄く乗せるだけになりがちで、十分な厚みが確保できません。

薄い膜のようなコーキングは、建物の動きに耐えられずすぐに切れてしまいます。

また、古いコーキングの表面は劣化し、油分や汚れを含んでいるため、新しい材との密着が悪く、すぐに剥がれてしまうリスクが高いのです。

さらに、サイディング目地は「二面接着（底面には接着させず、左右の側面のみで接着させる）」が基本構造です。

これにより、コーキング材がゴムのように伸縮して建物の揺れを吸収します。

古いゴムが残っていると、この「二面接着」の構造を維持できず、三面接着のようになってしまい、無理な力がかかってサイディングボード自体を破損させる恐れもあります。

サッシ周りなど、構造上撤去が困難な場合を除き、長期的な視点で資産価値を守るなら、目先の安さにとらわれず、基本に忠実な「打ち替え」一択です。

ボコボコはどうしたらいいか

オーナー様からのご相談の中で、「自分でDIY補修をしたら表面がボコボコになってしまった」「安さで選んだ業者に施工させたら、仕上がりが汚くてすぐに表面が荒れてきた」という声を耳にすることがあります。

コーキングが綺麗に平滑に仕上がらず、ボコボコになってしまう主な原因は、ヘラでのならし技術（バッカー押さえ）の不足や、充填量の過不足、養生テープを剥がすタイミングのミスなどが考えられます。

コーキング材は充填直後から硬化が始まるため、手際よく専用のヘラで空気を抜きながら均一にならし、表面が乾き始める絶妙なタイミングでマスキングテープを剥がす必要があります。

これが遅れると、テープと一緒にコーキングが引っ張られて毛羽立ったり、段差ができたりしてボコボコになります。

また、プライマーの塗布ムラや乾燥不足により、内部から気泡が発生して膨れることもあります。

特に夏場や気温が高い日は硬化速度が速いため、プロでもスピードと技術が求められます。

もし施工直後にボコボコしている場合は、明らかな施工不良の可能性がありますので、施工した業者に早急に連絡して修正を求めてください。

ご自身で補修しようとしてボコボコになった場合は、残念ながらその上から綺麗に修正するのは極めて困難です。

表面を削ったり、上から塗り重ねたりしても、すぐに剥がれるか、さらに見た目が悪くなるだけです。

解決策としては、一度硬化したコーキングをカッター等で完全に撤去し、再度プロの手で一から施工し直すのが最も確実です。

アパートの外観は、「管理が行き届いている物件かどうか」を入居希望者が判断する重要な要素です。

美観を損なう施工は入居率低下にも繋がります。

DIYは一見安上がりに見えますが、失敗した時のリカバリー費用や、高所作業の危険性を考えるとリスクが高すぎます。

無理なDIYは避け、信頼できる専門業者に依頼することをお勧めします。DIYのリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
【プロが教える】外壁のひび割れ、自分で補修はどこまでOK？危険サインと正しい対処法

焼津市のアパートのコーキングの劣化や打ち替え費用の全貌

コーキングの打ち直し費用はいくら？

アパートオーナー様にとって、修繕計画を立てる上で最も気になるのはやはり「費用」のことでしょう。

コーキングの打ち直し（打ち替え）費用は、基本的に「施工単価（円/m） × 施工する長さ（メートル数）」＋「足場代」＋「諸経費」という計算式で算出されます。

アパートの場合、戸建て住宅に比べて外壁面積が広く、窓の数も多いため、目地の総延長も長くなり、費用総額は大きくなりがちです。

この費用は決して安いものではありませんが、建物の寿命を延ばすための必要経費です。

ここでコストを削減しようとして、本来必要な「既存撤去」の工程を省く「増し打ち」にしたり、耐用年数の短い安価な材料を使ったりすると、数年で再びひび割れが発生し、再工事が必要になってしまいます。

結果として、「安物買いの銭失い」になりかねません。

また、アパートの規模や形状によっても費用は変わります。

例えば、複雑なデザインの外壁や、3階建て以上の物件では足場代が割高になることもあります。

正確な費用を出すためには、図面だけで概算を出すのではなく、実際に現地を見て計測する見積もりが不可欠です。

劣化状況によっては、下地補修に追加費用がかかる場合もあるからです。

私たちアップリメイクでは、無料でお住まいの診断とお見積りを行っておりますので、まずは現状の正確な数字を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

シーリングの打ち替え単価はいくらが適正か

見積もり書を確認する際、その金額が高いのか安いのかを判断する最も重要な指標となるのが「メートル単価（m単価）」です。

焼津市周辺における、品質を担保できる適正な単価相場をご紹介します。

この範囲から大きく外れる場合は、何らかの理由があると考えた方が良いでしょう。

打ち換え費用はいくらが相場か

では、具体的な総額のイメージを掴んでいただくために、一般的な規模の建物での相場を見てみましょう。

比較対象として、まずは一般的な戸建て住宅（30坪程度）の場合を考えます。

戸建ての場合、コーキングの総延長は約150m〜200m程度になることが多く、コーキング工事単体での費用は15万円〜25万円程度が目安となります。

これに足場代（15万円〜30万円程度）が加わるため、戸建てのコーキングのみの工事でも総額30万円〜55万円程度かかる計算になります。

これがアパートとなると、外壁面積も目地の長さも戸建ての2倍、3倍となることが一般的です。

例えば総延長が400m〜500mある2階建てアパート（6〜8戸規模）であれば、コーキング工事費だけで40万円〜60万円、さらに足場代も規模に応じてかかってきます。

つまり、コーキングの打ち替えだけで80万円〜100万円以上の出費になるケースもあるのです。

このように、アパートのコーキング工事は高額になりがちです。

だからこそ、足場代という固定費を有効活用するために、外壁塗装と同時に行うことが強く推奨されるのです。

塗装工事とセットにすることで、足場代の負担比率を下げ、全体のコストパフォーマンスを向上させることができます。

また、定期的なメンテナンスを行うことで、突発的な雨漏り修理などの予想外の出費を防ぐことにもつながります。

アパートのコーキング費用はいくら？

実務的な観点から、多くのアパートオーナー様が選択される「外壁塗装 ＋ 屋根塗装 ＋ コーキング打ち替え」をセットで行った場合の総額目安をご紹介します。

あくまで概算ですが、修繕積立金の計画や、銀行融資の相談などにお役立てください。

この金額の幅は、建物の形状（複雑なほど足場代などが高くなる）、現在の劣化状況（下地補修費用の増減）、そして何より「使用する塗料のグレード」によって大きく変動します。

例えば、ハウスメーカー（積水ハウスなど）に同様の工事を依頼した場合、中間マージン等が発生するため、上記の価格の1.5倍〜2倍近くになることも珍しくありません。

私たちのような職人直営店であれば、ハウスメーカーの5〜7掛け程度の費用で、4回塗りの高品質な施工が可能です。

また、アパートの外壁塗装費用は、経費計上の観点からも重要です。

「修繕費」として一括計上できるのか、「資本的支出」として減価償却が必要なのかによって、その年の節税効果が変わってきます。

アパート経営における経費計上については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
アパート外壁塗装の減価償却と法定耐用年数をプロが解説！修繕費との違いで賢く節税

焼津市の外壁塗装の補助金の最新情報

アパートの修繕費用は高額になるため、自治体の補助金や助成金を活用して少しでも負担を減らしたいと考えるのは当然のことです。

そこで、焼津市における最新の補助金情報について、プロの視点から正確にお伝えします。

結論から申し上げますと、2025年現在、焼津市では「アパートの外壁塗装やコーキング打ち替え工事のみ」を直接的な対象とした補助金制度は実施されていません。

以前は省エネリフォームなどに関連する補助金があった時期もありましたが、現在は一般的な塗装工事に対する給付金はないのが現状です。

多くの自治体で予算縮小の傾向にあり、単なる塗り替えに対する補助は減少しています。

しかし、完全に諦めるのは早計です。

台風や強風などの自然災害によってコーキングや外壁が破損した場合には、補助金ではなく「火災保険（風災補償）」が適用できるケースもあります。

これは「経年劣化」は対象外ですが、「災害による損害」であれば補償の対象となる場合があるため、専門家による診断が重要です。

補助金制度は年度ごとに予算や内容が更新されるため、常に最新の情報を確認することが大切です。

弊社では、補助金や火災保険の活用に関するご相談も承っておりますので、適用可能かどうかを含めてアドバイスさせていただきます。

焼津市の塗装業者選びとアップリメイクの思い

最後に、業者選びについてお話しさせてください。

アパートのコーキング打ち替えや外壁塗装は、オーナー様の大切な資産を守り、収益性を維持するための重要な投資です。

だからこそ、安さだけで選ぶのではなく、信頼できる技術と実績を持った業者を選ぶことが何よりも重要です。

私たち株式会社アップリメイクは、焼津市・静岡市を中心に活動する「職人直営」の塗装専門店です。

大手ハウスメーカーやリフォーム営業会社のように、丸投げによる中間マージンや高額な広告宣伝費をかけないことで、お客様から頂く費用を最大限、工事の品質（塗料のグレードや職人の手間）に還元しています。

これまで5,000件以上の施工実績があり、多くのアパートオーナー様からもご支持をいただいております。

私たちの使命は、「お客様に安心や満足だけでなく、幸せや感動まで差し上げたい」ということです。

ただ色を塗るだけでなく、当社標準の「4回塗り」で耐久性を高め、アパートの資産価値をどう守るか、どうすれば入居率アップに貢献できるかまでを考え、一棟一棟、真心を込めて施工させていただきます。

国家資格である一級塗装技能士が多数在籍し、診断から施工、アフターフォローまで責任を持って対応いたします。

見積もりが適正か、施工内容は確かか、不安なことがあれば何でも聞いてください。

私たちが誠心誠意、お答えします。

外壁塗装の塗料に関するよくある質問（FAQ）

焼津市のアパートにおけるコーキングの劣化や打ち替え費用のまとめ

今回は、焼津市のアパートにおけるコーキングの劣化や打ち替え費用について、専門家の視点から詳しく解説しました。

コーキングの劣化は、アパートの資産価値や寿命を左右する重要なサインです。

この記事の重要なポイントを改めて整理します。

【アパートオーナー様が押さえておくべき要点】

• ひび割れや剥離を見つけたら、雨漏りリスクが高まる前に早めの対処を行う

• 長期的なコスト削減のため、安易な「増し打ち」ではなく「打ち替え」を選ぶ

• 足場代を節約するため、外壁塗装とセット（約10年ごと）で施工するのが最も経済的

• 焼津市の気候特性を熟知した、信頼できる地元専門店に依頼する

費用に関しては、目先の安さだけでなく、長期的な耐久性を考慮した施工を選ぶことが、結果的にオーナー様の利益につながります。

私たちアップリメイクは、焼津市の地域密着店として、適正価格で高品質な施工をお約束します。

大切なアパートのメンテナンスは、ぜひ私たちにお任せください。

まずは無料診断・お見積りで現状を確認する