富士市の賃貸物件で外壁に発生したカビの除去や塗装で失敗しないための全知識

富士市の賃貸物件に付いた黒ずみは、本当にカビなのか

外壁に黒や緑の汚れを見つけると、すべてを「カビ」と考えてしまいがちです。

ところが、外壁の汚れにはカビ、コケ、藻、雨だれ、排気ガス、土ぼこり、サビ汁、チョーキングなど、いくつもの種類があります。

原因によって必要な対処方法が違うため、まずは汚れの正体を見極めなければいけません。

黒や灰色の斑点はカビの可能性があります

カビは、湿気がたまりやすく、風通しや日当たりがよくない場所に発生しやすい傾向があります。

北側の外壁、建物同士の間隔が狭い場所、植栽の近く、エアコン室外機の裏側、雨水が乾きにくい場所は、特に確認しておきたい部分です。

黒や灰色の細かな斑点が広がっている場合は、カビの可能性があります。

ただし、写真や見た目だけで断定できないこともあるため、塗膜の状態や外壁材の吸水状況も合わせて調べます。

緑色の汚れはコケや藻の可能性があります

外壁の表面が緑色になっている場合は、コケや藻が付着している可能性があります。

外壁材が水分を含みやすくなっていたり、周辺に川、田畑、山、植栽などがあったりすると発生しやすくなります。

コケや藻そのものが直ちに建物の構造を壊すわけではありません。

それでも、外壁が乾きにくい状態が続いていることや、塗膜の防水性が低下していることを知らせるサインになる場合があります。

窓や換気口の下に伸びる筋は雨だれの可能性があります

窓枠、換気口、手すり、笠木などの下から、縦に黒い筋が伸びている場合は雨だれ汚れの可能性があります。

雨水が外壁表面のほこりや排気ガスを巻き込み、同じ経路を流れることで筋状の汚れになります。

雨だれは洗浄で改善できることもありますが、塗膜の表面が荒れて汚れを抱え込みやすくなっている場合は、低汚染塗料による再塗装を検討した方がよいこともあります。

手に白い粉が付く場合は、汚れではなく塗膜の劣化です

外壁を乾いた手で軽く触り、白や外壁色の粉が付く現象をチョーキングといいます。

これは、塗料に含まれる樹脂が紫外線や雨風の影響で劣化し、顔料が表面に現れている状態です。

チョーキングは洗えば根本的に直るものではありません。

外壁を守っていた塗膜の性能が低下しているため、建物全体の状態を調べたうえで、塗り替え時期を判断する必要があります。

賃貸物件の外壁にカビが発生しやすい理由

同じ富士市内の建物でも、カビが発生しやすい物件と、ほとんど発生しない物件があります。

違いを生むのは、塗料だけではありません。

日当たり、風通し、周辺環境、建物の形、外壁材、軒の出、雨どい、植栽など、複数の条件が関係しています。

北側や建物の裏側は水分が乾きにくい

日光が当たりにくい外壁は、雨が降った後も表面の水分が残りやすくなります。

隣の建物との間隔が狭い賃貸物件では、風が抜けにくく、湿気がこもることもあります。

そのため、正面の外壁はきれいでも、裏側だけカビやコケが広がっていることは珍しくありません。

植栽や土の近くは胞子や水分の影響を受けやすい

樹木や生け垣が外壁のすぐ近くにあると、日陰ができるだけでなく、葉や土からの水分も受けやすくなります。

枝が外壁に触れている場合は、塗装だけでなく剪定や植栽の配置も見直した方が、再発を抑えやすくなります。

雨どいや笠木の不具合が外壁を濡らしていることもあります

カビがいつも同じ場所に発生する場合は、雨どいの詰まり、継ぎ目からの漏水、笠木の不具合、シーリングの切れなども疑います。

水の入口を直さずに表面だけ洗浄しても、同じ症状が繰り返されるかもしれません。

外壁の汚れを見つけたときは、「どう洗うか」だけでなく、「なぜ濡れているのか」まで確認することが大切です。

賃貸物件の資産価値を守る外壁塗装の役割

アパートやマンションの外壁塗装は、単に外観を新しく見せるための工事ではありません。

雨水や紫外線から外壁材を保護し、シーリングや鉄部、防水部分を一緒に点検することで、建物を長く使い続けるための工事になります。

外観の印象は入居希望者の判断材料になります

入居希望者は、室内だけでなく、建物に到着した瞬間の印象も見ています。

外壁の黒ずみ、サビた階段、剥がれた軒天、薄くなった駐車場ラインなどが目立つと、「管理が十分に行われていないのでは」と不安を感じる方もいるでしょう。

塗装をすれば必ず入居率が上がると断言することはできません。

それでも、清潔感のある外観を保つことは、募集写真や現地案内での印象を整え、物件を比較している方に安心感を持ってもらうための一つの要素になります。

塗膜が外壁材への吸水を抑えます

外壁塗装の重要な役割は、外壁材へ雨水が染み込むのを抑えることです。

塗膜が劣化すると、外壁材が水分を含みやすくなり、反り、浮き、ひび割れ、凍害、内部腐食などにつながる場合があります。

早い段階で塗膜を回復できれば、外壁材そのものを交換する工事まで進まずに済む可能性があります。

「10年」は塗装時期ではなく、点検を考える目安です

外壁塗装は「10年ごと」とよく言われますが、すべての建物が10年で塗装を必要とするわけではありません。

使用した塗料、外壁材、方角、周辺環境、前回工事の施工品質によって、劣化の進み方は変わります。

築年数だけで決めるのではなく、チョーキング、シーリングの割れ、カビ、塗膜の剥がれなどを見ながら判断してください。

10年前後を迎えたら、一度建物全体を点検する。

この考え方が現実的かなと思います。

賃貸アパートの外壁で見逃したくない劣化症状

チョーキング

外壁を触ったときに粉が付くチョーキングは、塗膜の劣化を知らせる代表的な症状です。

軽いチョーキングが出たからといって、すぐに雨漏りするわけではありません。

ただし、防水性が落ち始めている可能性があるため、他の劣化症状と合わせて確認する必要があります。

ひび割れ

ひび割れは、幅だけでなく、深さ、長さ、動きの有無、発生している外壁材を見て判断します。

髪の毛ほどの細いひび割れであっても、同じ場所に繰り返し発生していたり、窓の角から斜めに伸びていたりする場合は注意が必要です。

幅が0.5mm以上あるひび割れについては、アップリメイクではVカットやシーリング材の充填、樹脂モルタルなどを含めた補修を検討します。

ただし、すべてのひび割れに同じ処理を行うわけではありません。

モルタル、ALC、コンクリート、サイディングでは、適切な補修方法が異なります。

シーリングの割れ・剥離・痩せ

サイディングやALCの継ぎ目には、雨水の浸入を抑えるシーリング材が使われています。

シーリングは紫外線や建物の動きによって硬くなり、ひび割れたり、外壁材から剥がれたりします。

外壁表面がきれいでも、目地の奥が見えている場合は、防水上の弱点になっているかもしれません。

既存シーリングを撤去して新しく充填する「打ち替え」と、既存材の上から補う「増し打ち」のどちらが適しているかは、部位や構造を見て判断します。

塗膜の膨れ・剥がれ

塗膜が風船のように膨れていたり、皮のように剥がれていたりする場合は、単純な汚れではありません。

下地に水分が含まれている、前回の洗浄や下地処理が不十分だった、塗料の組み合わせが合っていなかったなど、複数の原因が考えられます。

剥がれた部分だけを上から塗っても、周囲から再び剥がれる可能性があります。

既存塗膜の状態を確認し、弱い塗膜を除去したうえで、適切な下塗り材を選ぶ必要があります。

サビと板金の変形

鉄骨階段、手すり、雨どい金具、庇、笠木、屋根、破風などにサビが出ている場合は、早めに対処した方が補修範囲を抑えやすくなります。

表面の軽いサビなら、ケレンで除去し、サビ止めと上塗りを行えることがあります。

腐食が進み、穴や著しい変形がある場合は、塗装ではなく板金交換や溶接、部材交換が必要です。

外壁のカビは洗浄と塗装のどちらで直すべきか

オーナー様からよくいただくのが、「カビを洗うだけではだめですか」というご質問です。

答えは、外壁と塗膜の状態によって変わります。

洗浄を中心に検討できる状態

塗膜のツヤや防水性がある程度残っており、チョーキング、ひび割れ、剥がれ、シーリングの著しい劣化が見られない場合は、洗浄を中心に検討できる可能性があります。

前回塗装からそれほど年数が経っておらず、日陰部分だけにカビやコケが付着しているケースなどです。

ただし、強すぎる水圧をかけると、塗膜やシーリングを傷めることがあります。

家庭用の高圧洗浄機を外壁の近距離から当てることも、あまりおすすめできません。

洗浄後に再塗装が必要になりやすい状態

チョーキングが広範囲に出ている、塗膜が剥がれている、ひび割れがある、外壁材が水を吸っている、シーリングが切れている場合は、洗浄だけでは根本的な保護機能を回復できません。

この場合は、洗浄で汚れや弱った塗膜を落とし、補修と下塗りを行ってから再塗装します。

外壁塗装における洗浄は、見た目をきれいにするためだけではなく、新しい塗料を密着させるための下地づくりなんです。

塗装では直せない状態

外壁材が大きく反っている、内部まで腐食している、金属に穴が開いている、コンクリートが欠落している場合は、塗装だけで直すことはできません。

外壁材の部分交換、板金カバー、左官補修、防水工事、大工工事などを先に行います。

見積書に「外壁塗装」とだけ書かれていても、傷んだ下地を直さずに塗れば、きれいに見えるのは一時的かもしれません。

バイオ高圧洗浄でカビやコケを落とすときの注意点

通常の高圧洗浄は、水圧によって土ぼこり、チョーキングの粉、弱くなった旧塗膜などを除去する方法です。

一方、カビ、コケ、藻のような生物由来の汚れは、外壁表面の細かな凹凸に入り込んでいることがあります。

そこで、専用の洗浄剤を使用し、汚れを分解しやすくしてから高圧洗浄を行うのが、バイオ高圧洗浄です。

アップリメイクでは、塗装前の下地を整える重要な工程として、建物の状態に応じたバイオ高圧洗浄を行っています。

詳しい効果や注意点は、バイオ洗浄のデメリットと後悔しないための注意点でも解説しています。

バイオ洗浄はすべての汚れに効くわけではありません

バイオ洗浄が向いているのは、主にカビ、コケ、藻などです。

排気ガスを含む油汚れ、サビ、チョーキング、塗膜の剥がれは、洗浄剤だけでは解決できないことがあります。

「バイオ洗浄をすれば、どんな外壁も元通りになる」と考えるのは危険です。

汚れの種類に合わせて、ケレン、補修、下塗り材の変更などを組み合わせます。

洗浄剤を残さないためのすすぎが重要です

洗浄剤を使用する場合は、汚れへ反応させる時間と、その後の十分なすすぎが必要です。

洗浄剤が外壁に残ると、新しく塗る塗料の密着へ影響する可能性があります。

洗浄剤の希釈、塗布量、反応時間、すすぎ方まで、施工手順を確認してください。

植栽や車、池、ペットへの配慮も欠かせません

外壁の近くに植木、家庭菜園、池、駐車車両などがある場合は、施工前に業者へ伝えてください。

必要に応じて養生、移動、散水などを行い、洗浄水や薬剤が直接かからないようにします。

賃貸物件では、入居者様の私物や自転車にも配慮しなければいけません。

洗浄後の乾燥時間を確保します

外壁が湿った状態のまま塗装すると、塗膜の膨れや密着不良につながることがあります。

汚れが強い物件ほど、洗浄そのものに時間がかかるだけでなく、乾燥状態の確認も重要です。

工期を短く見せるために、洗浄直後から急いで塗り始める業者には注意してください。

外壁洗浄専門業者の洗浄・コーティングを選べるケース

外壁材と既存塗膜が健全で、主な問題が表面の汚れだけである場合は、塗装ではなく、外壁洗浄と保護コーティングを検討できることがあります。

全面塗装より施工範囲や工期を抑えられる可能性があるため、一時的な美観回復を優先したい場合には選択肢になります。

ただし、「足場が絶対に不要」「長期間汚れない」とは限りません。

建物の高さ、周辺環境、安全確保の方法によっては、足場、高所作業車、ロープアクセスなどが必要です。

コーティングの効果や耐久性も、商品、外壁材、下地状態、施工方法によって異なります。

塗膜の劣化、シーリングの割れ、ひび割れ、外壁材の反りがある場合は、表面をコーティングしても根本的な補修にはなりません。

洗浄だけの見積もりと塗装の見積もりを比べるときは、今回きれいにする費用だけでなく、次に全面塗装が必要になる時期も含めて判断してください。

賃貸物件の外壁色は汚れにくさと入居者像を合わせて決める

賃貸物件の色選びでは、オーナー様の好みだけでなく、周辺の街並み、想定する入居者層、汚れの種類、屋根や付帯部との相性を考えます。

外壁を塗り替えただけで入居率が上がるとは限りませんが、物件の印象を整え、募集写真で魅力を伝えやすくする効果は期待できます。

真っ白な外壁は黒ずみが目立ちやすい

白は明るく清潔な印象を与えますが、雨だれ、排気ガス、カビ、サビ汁などの濃い汚れが目立ちやすい色です。

白系を選ぶ場合は、少しグレーやベージュが入ったオフホワイト、アイボリーなども候補にすると、汚れとのコントラストを抑えやすくなります。

黒や濃紺は色あせや白い汚れが気になることがあります

ブラックや濃紺は、建物を引き締め、現代的な印象をつくれる人気色です。

その一方で、砂ぼこり、チョーキング、鳥のふんなど、白っぽい汚れが目立つことがあります。

濃色は表面温度が上がりやすく、商品によっては色あせが目につきやすいこともあるため、濃色対応の塗料や色保持性も確認してください。

濃い色そのものが悪いわけではありません。

建物の一部にアクセントとして使う、少し明るいチャコールグレーにするなど、使い方を工夫するとよいですよ。

ライトグレーやベージュは汚れとなじみやすい

砂ぼこりや雨だれを目立ちにくくしたい場合は、ライトグレー、グレージュ、ベージュ、アイボリーなどの中間色が使いやすい傾向があります。

ただし、北側に緑色のコケが出やすい物件では、黄みの強い色よりもグレー系の方が汚れとなじむ場合があります。

どの汚れを目立ちにくくしたいのかまで考えて決めることが大切です。

単身者向けとファミリー向けでは印象のつくり方が変わります

若い単身者を想定した物件では、グレー、ネイビー、木目調などを組み合わせた現代的な配色が合うことがあります。

ファミリー向けでは、ベージュ、アイボリー、ブラウンなど、安心感や温かさのある色が選ばれやすい傾向があります。

ただし、流行色だけを追いかけると、周囲の街並みから浮いたり、数年後に古く感じたりするかもしれません。

建物の形と地域の景観に合った範囲で、少し個性を出すのがおすすめです。

賃貸物件の外壁塗装費用を左右する項目

アパートやマンションの塗装費用は、延床面積や坪数だけでは正確に判断できません。

同じ床面積でも、建物の階数、外壁の凹凸、廊下、階段、バルコニー、塔屋、足場の組みやすさによって、塗装面積と作業量が大きく変わります。

足場面積と建物の高さ

2階建てより3階建て、単純な長方形より凹凸の多い建物の方が、足場面積や組立作業が増える傾向があります。

敷地が狭い、電線が近い、駐車場を一時的に空ける必要があるといった条件でも費用が変わります。

外壁材と劣化状態

モルタル、サイディング、ALC、コンクリート、金属外壁では、必要な下塗り材や補修方法が異なります。

ひび割れ、浮き、反り、欠損、旧塗膜の剥がれが多いほど、下地処理の手間が増えます。

シーリング、防水、鉄部の工事量

賃貸物件では、外壁塗装よりシーリングや鉄骨階段、防水工事に大きな費用がかかる場合があります。

外壁だけの金額を見て契約すると、着工後に追加工事が必要になるかもしれません。

現地調査の段階で、屋上、共用廊下、バルコニー、階段、笠木、雨どいまで確認してもらいましょう。

塗料の種類と必要な塗布量

高耐久塗料ほど材料単価が高くなる傾向があります。

ただし、同じ塗料名でも、塗装面積に対して必要な缶数を使っていなければ、メーカーが想定する塗膜厚を確保できません。

見積書では、商品名だけでなく、塗装面積、使用缶数、塗布量、塗装回数まで確認することが重要です。

入居者対応と現場管理

集合住宅では、戸建て住宅以上に事前準備が必要です。

入居者様への案内、掲示物、ベランダ使用制限、洗濯物、駐車車両、給湯器やエアコンの使用、工事音、防犯対策などを管理しなければいけません。

見積金額を比べる際は、こうした管理業務が含まれているかも確認してください。

塗料のグレードは耐久年数だけで決めない

塗料には、シリコン、ラジカル制御形、フッ素、無機、遮熱・断熱塗料など、さまざまな選択肢があります。

高耐久塗料ほどよいと思われがちですが、賃貸物件の保有予定や次回の大規模修繕計画によっては、必ずしも最高グレードが最適とは限りません。

今後10年前後で売却や建て替えを予定している場合

近い将来に売却、建て替え、大規模な用途変更を予定しているのであれば、過剰に高い耐久性能へ費用をかけても、メリットを十分に受けられない可能性があります。

必要な保護性能を満たしながら、初期費用とのバランスがよいプランを検討します。

長期保有する物件の場合

今後も長く保有する物件であれば、耐久性の高いフッ素塗料や無機塗料を選び、塗り替え回数と足場を設置する回数を減らす考え方があります。

ただし、外壁だけを高耐久にしても、シーリング、防水、鉄部が先に傷めば、その部分の修繕が必要です。

建物全体の修繕周期を合わせられるかまで確認してください。

カビが発生しやすい物件の場合

カビや藻が出やすい立地では、防カビ・防藻性能、低汚染性、透湿性などを確認します。

「防カビ塗料」と書いてあれば永久にカビが生えないわけではありません。

周辺環境、日照、結露、雨水の流れなども改善しなければ、再発する可能性があります。

アップリメイクの4回塗りについて

アップリメイクでは、外壁材と塗料の組み合わせを確認したうえで、下塗り2回、中塗り、仕上げ塗りの合計4回塗りを標準としています。

下塗りを重ねるのは、傷んだ下地への吸い込みを抑え、上塗り塗料との密着性を高めるためです。

ただし、クリヤー塗装をはじめ、塗料メーカーが異なる仕様を定めている商品もあります。

何でも4回塗ればよいのではなく、使用する塗料の仕様、外壁材、既存塗膜に合わせることが前提です。

見積書では「4回塗り」という回数だけでなく、各工程で何を塗るのかまで確認してください。

富士市で外壁塗装に利用できる助成金はあるのか

富士市で賃貸物件の外壁塗装を検討するとき、「助成金を利用できませんか」と考えるオーナー様は多いと思います。

2026年7月12日時点で富士市の公式な住まいの補助金・支援制度を確認した限りでは、一般的な賃貸物件の外壁塗装だけを対象とする、恒常的な補助制度は確認できませんでした。

ただし、「富士市には外壁工事に関係する制度が一切ない」という意味ではありません。

空き家の活用、耐震化、多世代同居、結婚新生活など、特定の目的や世帯要件を満たすリフォーム制度が設けられることがあります。

最新情報は、富士市公式サイトの住まいの補助金・支援制度で確認してください。

一定要件を満たすマンションには固定資産税の減額制度があります

富士市では、一定の要件を満たすマンションが長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行った場合、工事完了翌年度の固定資産税が減額される制度があります。

対象となる工事には、屋根防水、床防水、外壁塗装などが含まれています。

ただし、一般的な賃貸アパートや、オーナー様が一棟所有しているすべての賃貸マンションへ自動的に適用される制度ではありません。

富士市の公表要件では、築後20年以上、10戸以上、過去に長寿命化工事を適切に実施していること、修繕積立金に関する要件を満たすことなどが求められています。

さらに、対象となるのは2回目以降の長寿命化工事で、工事完了時期にも条件があります。

申告期限は、原則として工事完了後3か月以内です。

該当する可能性がある管理組合や区分所有者の方は、契約前に富士市の大規模修繕後の固定資産税減額制度をご確認ください。

火災保険は経年劣化には使えません

台風、強風、飛来物などによって外壁や屋根が損傷した場合は、契約している火災保険の風災補償などが適用される可能性があります。

ただし、古くなった塗膜、長年のサビ、カビ、通常のひび割れなど、経年劣化を原因とする工事には原則として利用できません。

「火災保険を使えば外壁塗装が無料になる」と断定する業者には注意してください。

保険の適用を判断するのは塗装会社ではなく、保険会社です。

被害が発生した日時や原因がわかる写真を残し、契約内容を確認したうえで保険会社へ相談しましょう。

賃貸物件の外壁塗装費用は修繕費として確定申告できるのか

賃貸物件の外壁塗装費用は、不動産所得や事業所得の計算上、必要経費になる可能性があります。

ただし、支払った年に全額を経費とする「修繕費」になるのか、資産として計上して減価償却する「資本的支出」になるのかは、オーナー様が自由に選べるものではありません。

工事の目的と実質的な内容を見て判断します。

詳しくは、マンション塗装の経費計上と修繕費・減価償却の判断基準でも解説しています。

修繕費として考えやすい工事

建物の通常の維持管理や、傷んだ部分を元の状態へ戻すための工事は、修繕費として考えやすくなります。

• 色あせやチョーキングが出た外壁を同程度の仕様で塗り替える
• 剥がれた塗膜を補修して防水性を回復させる
• ひび割れを補修して雨水の浸入を防ぐ
• 劣化したシーリングを打ち替える
• カビやコケを洗浄して外壁を再塗装する
• サビた鉄部を補修して塗り替える

ただし、工事名が「外壁塗装」であれば必ず修繕費になるわけではありません。

同じ塗装工事でも、内容によっては資本的支出と判断される場合があります。

資本的支出と判断される可能性がある工事

建物の価値を明らかに高めたり、使用できる期間を延ばしたり、新しい機能を追加したりする工事は、資本的支出になる可能性があります。

• 一般的な塗装から、耐久期間を大きく延ばす仕様へ変更する
• 外壁材を別の高耐久材へ張り替える
• カバー工法によって外壁構造を大きく変更する
• 遮熱や断熱など、新しい機能を追加することが主目的となる
• 大幅な意匠変更によって建物価値を高める

高価な工事だから必ず資本的支出になるわけでも、安価だから必ず修繕費になるわけでもありません。

金額だけではなく、工事前後で建物の機能や価値がどのように変わったかが重要です。

国税庁が示す金額・周期の基準

国税庁は、修繕費か資本的支出かを判断するための基準を公表しています。

一つの修理や改良にかかった金額が20万円未満の場合や、おおむね3年以内の周期で行われていることが明らかな場合は、修繕費として扱える基準があります。

また、修繕費か資本的支出か明らかでない金額について、60万円未満、または対象資産の前年末取得価額のおおむね10％以下である場合の取り扱いも示されています。

ただし、外壁塗装は工事金額が大きくなりやすく、工事内容も複数に分かれるため、数字だけで安易に判断しないでください。

詳しい基準は、国税庁「修繕費とならないものの判定」を確認し、最終的には税理士へ相談することをおすすめします。

見積書で工事項目を分けてもらいましょう

税務上の判断をしやすくするためには、見積書や請求書に工事内容を詳しく記載してもらうことが大切です。

「外壁改修工事一式」だけでは、原状回復部分と機能向上部分の区別が難しくなります。

外壁塗装、ひび割れ補修、シーリング、防水、板金、外壁材交換など、工事項目と金額をできるだけ分けてもらいましょう。

オーナー様が「修繕費にしたい」と業者へ伝えれば、自動的に修繕費になるわけではありません。

業者には事実に沿った工事内容を記載してもらい、その資料をもとに税理士が判断する流れが安心です。

職人直営店へ依頼するときも、同じ条件で見積もりを比べる

ハウスメーカーや大手リフォーム会社では、営業、設計、現場管理、下請け施工など、複数の会社や担当者が工事に関わることがあります。

職人直営店では、中間に入る会社が少なく、施工内容に対して費用を抑えられる可能性があります。

アップリメイクでも、塗料メーカーからの仕入れと自社施工を基本とし、中間マージンを抑えたご提案を行っています。

工事内容によっては、ハウスメーカーの見積価格に対して5～7掛け程度となるケースもあります。

ただし、すべての建物や工事が一律に安くなるわけではありません。

比較するときは、塗料、塗装面積、塗装回数、シーリング、防水、付帯部、保証などの条件をそろえてください。

一方だけに含まれている工事があれば、総額だけを比べても正しい判断はできません。

富士市で外壁塗装会社を選ぶ際の比較ポイント

助成金の有無よりも、工事の品質と総額へ大きな影響を与えるのが会社選びです。

3社程度から見積もりを取り、価格だけでなく、診断、工事内容、管理体制まで比べてください。

見積書に数量と単価が書かれているか

「外壁塗装一式」「下地処理一式」といった表記ばかりでは、どこまで工事に含まれているのかわかりません。

少なくとも、塗装面積、使用塗料、メーカー名、工程、シーリングの長さ、足場面積などを確認したいところです。

一式表記が必要な小工事もありますが、主要工事まで一式だけの場合は、詳しい内訳を質問してください。

建物診断の内容を写真で説明してくれるか

見積書を出す前に、外壁、シーリング、屋根、防水、鉄部などを確認しているかが重要です。

アップリメイクでは、資格者による建物診断を行い、必要に応じて30倍スコープも使いながら塗膜や下地の状態を確認します。

写真付きの診断資料があれば、オーナー様が現地へ頻繁に行けない場合でも、修繕の必要性を判断しやすくなります。

安さの理由と値引きの理由を説明できるか

大幅な値引き、足場無料、モニター価格などを提示された場合は、なぜ安くできるのかを確認してください。

本当に企業努力による値引きなのか、塗布量、工程、人件費、保証などを削っているのかでは、意味がまったく違います。

契約を急がせる条件付きの値引きにも注意が必要です。

保証の対象と免責事項が書面でわかるか

「最長10年保証」と書かれていても、すべての部位が10年間保証されるとは限りません。

外壁、屋根、シーリング、防水、鉄部では、保証期間や対象が異なることがあります。

保証年数だけでなく、何が起きたときに保証されるのか、何が免責になるのかを確認してください。

入居者様への対応を任せられるか

賃貸物件では、施工技術と同じくらい、入居者様への配慮が重要です。

工事案内をいつ配布するのか、ベランダを使えない日はどう知らせるのか、問い合わせ窓口は誰なのかを確認します。

クレームが発生したときに、オーナー様や管理会社へ任せきりにするのではなく、施工会社が責任を持って対応できるかも比べてください。

技術力と実績を確認するときは、数字だけで決めない

施工実績や資格者の人数は、会社を比較する一つの判断材料になります。

ただし、数字が大きいだけで、その物件を担当する職人の技術や現場管理まで保証されるわけではありません。

現場を管理する人の資格と経験

一級建築塗装技能士は、塗装に関する知識と技能を証明する国家資格です。

アップリメイクでは、公表情報上、一級建築塗装技能士が11名在籍しています（2025年9月時点）。

大切なのは、資格者が会社にいるだけではなく、現場の施工や検査へどのように関わるのかです。

メーカー認定や受賞歴

メーカーの認定施工店や受賞歴は、一定の施工経験や販売実績を確認する材料になります。

アップリメイクは、日進産業GAINA、ASTEC、KFケミカルなどに関する施工実績や受賞歴があります。

ただし、受賞歴だけで会社を決めるのではなく、現在の施工体制、担当者、見積内容も確認してください。

実際の施工写真とお客様の感想

アップリメイクの施工実績は、2026年4月末時点で6,000件以上です。

数字だけでは完成後の雰囲気や工事内容まではわからないので、物件種別、施工前後の写真、使用塗料、工事範囲も確認してみてください。

実際の仕上がりは、アップリメイクの施工事例でご覧いただけます。

担当者や職人の対応を知りたい方は、お客様の声も参考にしてください。

市川塗装株式会社など富士市周辺の専門店を比較する場合

富士市や静岡県東部には、市川塗装株式会社をはじめ、外壁塗装を専門とする会社が複数あります。

市川塗装株式会社は、公式サイト上で長年の施工実績やKFケミカル塗料の施工実績などを公表している地域専門店です。

地域に複数の専門店があることは、オーナー様にとって悪いことではありません。

異なる会社から建物診断と見積もりを受けることで、必要な工事と不要な工事を見分けやすくなるからです。

ただし、会社同士の順位や広告上の表現だけで決めないでください。

同じ塗料名でも、下地処理、塗装回数、塗布量、シーリング、付帯部、保証が違えば、見積金額も工事品質も変わります。

市川塗装株式会社、アップリメイク、その他の会社を比較する場合も、同じ条件で見積書を見比べることが大切です。

アップリメイクでは、他社との相見積もりも歓迎しています。

他社の提案を否定するためではなく、工事内容の違いをわかりやすくご説明し、オーナー様が納得して選べる状態にするためです。

外壁塗装と一緒に板金・防水工事を検討した方がよいケース

賃貸物件の外装工事は、塗装だけで完結しないことがあります。

雨どい、破風、鼻隠し、笠木、庇、金属サイディング、折板屋根などに不具合があれば、板金工事が必要です。

金属部に穴や大きな変形がある

軽いサビなら塗装できても、腐食して穴が開いた金属を塗料だけで元に戻すことはできません。

同形状の板金による部分交換、カバー、溶接などを行ってから塗装します。

笠木や屋根の継ぎ目から水が入っている

外壁のカビや膨れが、実は上部の笠木や屋根から入った水によって発生している場合があります。

外壁だけを塗り替えても、水の入口を直さなければ再発します。

外壁、屋根、防水、板金を別々に考えず、水の流れを一棟単位で確認してください。

外壁材の劣化が激しい

金属サイディングや窯業系サイディングの劣化が進んでいる場合は、部分張り替えやカバー工法を検討します。

塗装より初期費用は高くなりますが、傷んだ外壁材へ無理に塗装するより、長期的には合理的な場合があります。

賃貸物件の塗装工事前に入居者様へ伝えること

賃貸物件の塗装を成功させるには、仕上がりだけでなく、工事中の生活への配慮が欠かせません。

入居者様に十分な説明がないまま足場を組むと、不安や苦情につながる可能性があります。

工事期間と作業時間

工事の開始日、終了予定日、基本的な作業時間を案内します。

天候によって工期が延びる可能性も、あらかじめ伝えておきましょう。

洗濯物とベランダの使用制限

高圧洗浄、養生、塗装を行う日は、洗濯物を外へ干せないことがあります。

ベランダ内の荷物や植木鉢を移動してもらう必要があれば、直前ではなく余裕を持ってお願いしてください。

窓の開閉と換気

養生中は、窓を開けにくくなる時間帯があります。

エアコンや給湯器を使用できるように養生を工夫できる場合もありますが、設備や作業内容によって異なります。

生活への影響をできるだけ具体的に案内します。

駐車場と車両の移動

足場資材の搬入、高圧洗浄、塗料の飛散防止などのため、車を移動してもらう場合があります。

代替駐車場が必要になる場合は、その費用負担や利用期間も事前に決めておくと安心です。

防犯への配慮

足場が組まれると、通常より上階へ近づきやすい状態になります。

戸締まりのお願い、足場への侵入防止、作業終了後の点検など、防犯対策も入居者様へ伝えてください。

富士市の賃貸物件における外壁洗浄・塗装のよくある質問

Q1. カビが少し付いているだけでも、すぐに塗装が必要ですか？

A. 必ずしも、すぐに全面塗装が必要とは限りません。

塗膜が健全で、ひび割れ、チョーキング、剥がれなどがなければ、適切な洗浄で対応できる可能性があります。

ただし、カビの下で塗膜が傷んでいたり、同じ場所へ何度も再発していたりする場合は、水分が残る原因や塗膜の防水性まで調べる必要があります。

Q2. 高圧洗浄だけでカビを完全に落とせますか？

A. 表面の汚れは落とせても、外壁の凹凸へ入り込んだカビやコケが残る場合があります。

生物由来の汚れが強い場合は、専用洗浄剤を使うバイオ洗浄を検討します。

ただし、サビ、チョーキング、塗膜の剥がれには別の処理が必要です。

Q3. ツヤありの塗料は、ツヤ消しより長持ちしますか？

A. 同じ製品の中で比較すると、標準的なツヤあり仕様の方が、ツヤを調整した仕様より耐候性や汚れにくさで有利になる商品があります。

ただし、すべての塗料に当てはまるわけではありません。

ツヤの有無だけで耐久性が決まるのではなく、塗料の種類、塗布量、下地処理、施工環境なども影響します。

落ち着いた外観にしたい場合は、3分ツヤや5分ツヤなども含め、メーカーの仕様を確認して選んでください。

Q4. 遮熱塗料を塗ると、冬は寒くなりますか？

A. 遮熱塗料は太陽光に含まれる近赤外線を反射し、主に夏場の屋根や外壁の温度上昇を抑える塗料です。

冬場の日射熱も反射するため、建物の断熱状態や日当たりによっては、冬の日射取得に影響する可能性があります。

ただし、室温への影響は、断熱材、窓、屋根形状、換気などにも左右されます。

夏の暑さと冬の保温性の両方を考える場合は、断熱性を持つガイナなども含めて比較するとよいでしょう。

Q5. 賃貸物件には無機塗料が最もお得ですか？

A. 長期保有を予定しており、外壁、シーリング、防水などの修繕周期も合わせられるなら、無機塗料は有力な選択肢になります。

一方、近い将来の売却や建て替えを予定している場合は、高い初期費用を十分に回収できないかもしれません。

塗料単体の耐久年数だけでなく、物件の保有期間と建物全体の修繕計画を合わせて判断してください。

Q6. 外壁のひび割れは塗料で埋められますか？

A. 細いヘアクラックであれば、下塗り材や弾性塗料で対応できる場合があります。

一方、幅が大きいひび、動いているひび、深いひびは、塗るだけでは再発する可能性があります。

Vカット、シーリング材の充填、樹脂モルタルなど、外壁材とひびの状態に合った補修を行ってから塗装します。

Q7. 工事中も入居者は普段どおり生活できますか？

A. 室内で生活していただくことはできますが、作業日によっては窓の開閉、洗濯物、ベランダ、駐車場などに制限が出ます。

高圧洗浄時の音や塗料のにおいが気になることもあります。

施工会社から工程ごとの注意事項を事前に案内し、入居者様が予定を立てられるようにすることが重要です。

Q8. 富士市の外壁塗装会社は何社くらい比較すればよいですか？

A. 価格と提案内容を比較するため、3社程度から見積もりを取る方法が現実的です。

社数を増やしすぎると、仕様の違う見積書が増えて判断しにくくなることもあります。

同じ塗料名だけでなく、塗装面積、工程、補修範囲、塗装回数、保証をそろえて比較してください。

富士市の賃貸物件で外壁のカビ除去・塗装を成功させるために

富士市の賃貸物件で外壁にカビやコケが発生したとき、最初から全面塗装ありきで考える必要はありません。

まず、汚れの正体と塗膜の状態を確認します。

塗膜が健全で汚れが中心なら洗浄を検討し、防水性が落ちているなら補修と再塗装を行い、外壁材そのものが傷んでいるなら板金や張り替えまで考えます。

大切なのは、次の3点です。

1. 汚れの原因まで調べること

表面を洗うだけでなく、日当たり、植栽、雨どい、笠木、シーリングなど、外壁が濡れ続ける原因を確認します。

2. 塗装前の下地処理を省かないこと

カビやコケの除去、弱い塗膜の除去、ひび割れ補修、シーリング、サビ止めなど、完成後には見えにくい工程ほど重要です。

3. 物件の保有計画に合う工事を選ぶこと

長期保有するのか、売却や建て替えを予定しているのかによって、適切な塗料と予算は変わります。

最高価格のプランではなく、その物件にとって意味のあるプランを選んでください。

私の亡き父は、いつも「お客様の幸せを第一に施工品質を考えること」と話していました。

アップリメイクでは、この考え方を今も仕事の中心に置いています。

目先の契約を優先して、不必要な工事を勧めることは、私たちの考える誠実な仕事ではありません。

診断の結果、まだ全面塗装が必要ないのであれば、その状態を正直にお伝えします。

部分補修で対応できるなら、その選択肢もご提案します。

一方で、放置すると外壁材や構造部分まで傷む可能性がある場合は、写真と理由をお見せしながら、必要な工事をわかりやすくご説明します。

富士市の賃貸物件について、カビを洗うだけでよいのかわからない、他社の見積もりが適正なのか判断できない、修繕計画を一緒に考えてほしいという方は、工事を決める前の段階でもご相談ください。

無料診断では、外壁のカビ、チョーキング、ひび割れ、シーリング、鉄部、防水などを確認し、撮影した写真をもとに現状をご説明します。

アップリメイクの無料建物診断・お見積もりからお申し込みいただけます。

まだ工事をするか決めていなくても大丈夫です。

相見積もりの内容確認や、「洗浄だけで済みますか」というご相談も歓迎しています。

アパートやマンションの外壁塗装では、戸建て住宅とは異なる管理や入居者対応が必要です。

集合住宅の施工内容や考え方をさらに詳しく知りたい方は、下記の総合案内ページもご覧ください。