静岡市の収益物件塗装は経費計上で賢く節税！オーナー必見の税金対策

こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の斎藤直樹です。

静岡市で収益物件を所有されているオーナー様の中には、「そろそろ外壁塗装を考えないといけないが、費用も大きいし、何かうまく活用できないか…」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

アパート経営を続ける中で、なぜ賃貸経営に税金対策が必要なのか、その重要性を感じている方もいらっしゃるでしょう。特に本業をお持ちのサラリーマン大家さんにとっては、確定申告の時期が来るたびに節税は大きな課題になりますよね。

適切な所得税対策をしないと、せっかくの家賃収入も手残りが少なくなってしまい、最悪の場合、節税を怠ったアパートの悲惨な末路を迎えることにもなりかねません。

この記事では、外壁塗装がどのようにして大きな節税効果を生むのか、具体的に塗装工事で経費で落とせるものは何か、そして赤字を活かす損益通算の具体的な方法まで、塗装専門家でありファイナンシャルプランナーでもある私の視点から徹底的に解説します。

静岡市で収益物件の塗装を行う際の税金対策

賃貸経営で税金対策はなぜ必要か

アパートやマンションなどの収益物件を経営する上で、家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」には、所得税や住民税が課税されます。この税金の額をいかに抑えるか、つまり「税金対策」が、最終的にオーナー様の手元に残るキャッシュフローを最大化する鍵となります。

税金対策を全く行わない場合、どうなるでしょうか。単純に、本来であれば支払う必要のなかったはずの税金を毎年納め続けることになります。仮に年間で10万円の差が出たとすれば、10年間では100万円です。これは、次の修繕のための資金や、新たな投資への資金となり得たはずのお金です。税金への意識が低いと、知らず知らずのうちに大切な資産を失っていることになりかねません。

特に、外壁塗装のような大規模修繕は、一度に多額の費用が発生するため、税金対策の観点から見れば絶好の機会です。この費用をどのように会計処理するかによって、その年の納税額が大きく変わってきます。だからこそ、計画的な修繕と税金の知識を連動させることが、賢い賃貸経営には不可欠なのです。

サラリーマンのアパート経営と節税

近年、将来への備えや収入の柱を増やす目的で、会社員として働きながらアパート経営を始める「サラリーマン大家さん」が非常に増えています。私のお客様にも、静岡市内で勤務されながら、ご実家から相続した物件や、ご自身で購入されたアパートを経営されている方が多くいらっしゃいます。

サラリーマン大家さんにとって、アパート経営の税金対策が特に重要となる理由、それは「損益通算」という制度を最大限に活用できる点にあります。

具体的に考えてみましょう。アパート経営では、経費が家賃収入を上回り、会計上「赤字」になる年があります。特に、外壁塗装のような大きな修繕を行った年は、赤字になりやすい典型的な例です。この不動産所得の赤字を、ご自身の給与所得（黒字）と合算することができるのです。

例えば、給与所得が600万円あり、外壁塗装によって不動産所得が150万円の赤字になったとします。この場合、損益通算を行うことで、その年の課税対象となる所得は「600万円 - 150万円 = 450万円」に圧縮されます。所得が低くなるため、納税額も当然少なくなります。

多くの場合、給与から天引き（源泉徴収）されていた所得税の一部が、確定申告によって還付されるという形で戻ってくるのです。

このように、サラリーマン大家さんにとって、計画的な大規模修繕は、建物の資産価値を維持すると同時に、ご自身の所得税をコントロールするための有効な手段となり得るのです。

外壁塗装による基本的な所得税対策

収益物件の外壁塗装費用が、なぜ所得税対策になるのか。その答えは、塗装費用が「経費」として認められるからです。所得税は「収入 − 経費 = 所得」という計算式で算出された所得に対して課税されます。つまり、経費が多ければ多いほど、課税対象となる所得を小さくすることができるのです。

ただし、ここで非常に重要なポイントがあります。それは、外壁塗装の費用は、その工事の目的や内容によって会計上の扱いが「修繕費」と「資本的支出」の2種類に分かれるという点です。

修繕費とは

修繕費とは、建物を通常の状態に維持するため、あるいは劣化した部分を元の状態に戻す（原状回復）ためにかかった費用のことです。例えば、色褪せた外壁の塗り替えや、小さなひび割れの補修などがこれに該当します。修繕費の最大のメリットは、その費用の全額を、工事が行われたその年の経費として一括で計上できる点です。これにより、その年の所得を大幅に圧縮し、高い節税効果が期待できます。

資本的支出とは

一方、資本的支出とは、単なる現状維持にとどまらず、建物の資産価値を高めたり、耐久性を向上させたりするための支出を指します。例えば、今まで使用していたシリコン塗料から、弊社の『超高耐久無機プラン』（耐久年数20年）のように明らかにグレードの高い塗料へ変更した場合や、デザイン性を高めるためにタイル張りに変更した、といったケースが該当します。

資本的支出と判断された費用は、一括で経費にすることはできません。その代わりに、建物の資産として計上し、「減価償却」という手続きを通じて、法律で定められた耐用年数にわたって毎年少しずつ経費として計上していくことになります。

どちらの処理方法が有利かは、オーナー様のその年の収益状況や経営戦略によって異なります。大きな利益が出た年に修繕費として一括計上して納税額を抑える戦略もあれば、毎年安定して経費を計上したい場合は資本的支出が有効な場合もあります。ご自身の状況に合わせて最適な方法を選択することが、賢い税金対策の第一歩です。

塗装工事で経費で落とせるものとは

外壁塗装を「修繕費」として一括で経費計上できれば、大きな節税効果が期待できることはご理解いただけたかと思います。では、具体的にどのような場合であれば「修繕費」として認められるのでしょうか。

国税庁の指針によると、支出した金額が以下のいずれかの条件に当てはまる場合は、形式的に「修繕費」として処理することが認められています。これらはオーナー様ご自身でも判断しやすい基準ですので、ぜひ覚えておいてください。

しかし、外壁塗装の費用は通常20万円を超えることがほとんどです。その場合でも、工事の目的が「通常の維持管理」や「原状回復」であれば修繕費となります。

例えば、以下のような工事は修繕費と判断される可能性が高いです。

• 経年劣化による外壁のひび割れ（クラック）の補修と塗装
• 雨漏りを防ぐための防水工事やシーリングの打ち替え
• 災害（台風など）で破損した部分の修理
• 前回と同程度のグレードの塗料を使った、ごく一般的な塗り替え

基本的に、「建物を元の良い状態に戻す」という目的の工事は修繕費と考えられます。逆に、「元の状態よりも良くする、新たな価値を加える」という目的が強いと、前述の「資本的支出」と判断される可能性が高まります。

この線引きは非常に重要ですので、工事を依頼する業者と事前にしっかり打ち合わせを行い、見積書にも工事の目的を明確に記載してもらうことをお勧めします。

塗装費用を活かした損益通算の方法

前述の通り、サラリーマン大家さんにとって「損益通算」は非常に強力な節税手段です。ここでは、外壁塗装の費用を具体的にどのように活用して損益通算を行うのか、その流れを解説します。

まず大前提として、外壁塗装の費用をその年の経費として計上し、不動産所得を赤字にする必要があります。そのためには、工事が「修繕費」として認められることがポイントになります。

この節税効果を得るためには、ご自身で確定申告を行うことが必須です。会社員の方は年末調整で納税が完了していると思いがちですが、不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要となります。この申告手続きを正しく行うことで、払い過ぎていた税金が「還付金」として手元に戻ってくるのです。

計画的な外壁塗装は、単に建物を守るだけでなく、ご自身の家計を守る上でも非常に有効な手段と言えるでしょう。

静岡市における収益物件の塗装で使える税金対策の知識

静岡市で外壁塗装の補助金は使える？

「外壁塗装で補助金が使えれば、費用負担が軽くなって助かるのに…」これは多くのオーナー様が考えることだと思います。結論から申し上げますと、2025年9月現在、静岡市には収益物件の外壁塗装そのものを対象とした直接的な補助金・助成金制度は、残念ながらありません。

多くの自治体で実施されている外壁塗装関連の補助金は、主に「個人が所有し居住している住宅」を対象としたものがほとんどで、アパートやマンションといった収益目的の物件は対象外となるケースが一般的です。

ただし、諦めるのはまだ早いです。補助金の対象となる可能性がゼロというわけではありません。

補助金制度は、国や自治体の方針によって毎年内容が変更されたり、新たな制度が始まったりします。特に環境配慮や省エネに関する補助金は、今後拡充される可能性も十分にあります。

外壁塗装工事で減税は受けられるのか

「減税」という言葉を聞くと、住宅ローン控除のような、税金そのものが直接控除される制度をイメージされる方が多いかもしれません。残念ながら、収益物件の外壁塗装工事に対して、そのような直接的な減税制度は現在のところ設けられていません。

しかし、これは「税金の負担が全く軽くならない」という意味ではありません。これまで解説してきたように、外壁塗装費用を「経費」として計上すること自体が、最も効果的な「減税」策なのです。

税金の計算における「減税」には、大きく分けて2つのアプローチがあります。

1. 税額控除：算出された税額から直接一定額を差し引く方法（例：住宅ローン控除）
2. 所得控除：課税対象となる所得金額から一定額を差し引く方法

外壁塗装費用の経費計上は、この2番目の「所得控除」と同じ効果をもたらします。課税対象となる所得が減ることで、結果的に納めるべき税金の額が少なくなる。つまり、実質的な減税につながるというわけです。

外壁塗装に直接的な減税制度はないものの、経費計上や青色申告といった税務上のルールを正しく活用することが、オーナー様にとって最も確実で効果的な減税策と言えるのです。

塗装後に固定資産税は上がるのか

外壁塗装を検討するオーナー様から、意外と多く寄せられるのが「塗装をして建物がきれいになったら、固定資産税が上がってしまうのではないか？」というご心配です。結論から申し上げますと、通常の経年劣化に対する塗り替えであれば、固定資産税が上がることはまずありません。

固定資産税は、市町村が評価した「固定資産税評価額」を基に算出されます。この評価額は、建物の構造や面積、築年数などによって決まっており、3年に一度見直しが行われます。

外壁塗装が固定資産税評価額に影響を与えるかどうかは、その工事が「修繕」と見なされるか、「改良（リフォーム）」と見なされるかによります。

• 修繕（通常の塗装）：評価額に影響なし
  劣化した部分を元に戻す、いわゆる「原状回復」のための塗装は、建物の維持管理活動と見なされます。そのため、評価額が上がることはなく、固定資産税も変わりません。
• 改良（価値を高める工事）：評価額が上がる可能性あり
  塗装にとどまらず、例えば外壁材そのものをグレードの高いものに全面的に張り替えたり、建物の用途を変えるような大規模な改修を行ったりした場合は、資産価値が向上したと判断され、評価額が見直される可能性があります。

定期的なメンテナンスとしての外壁塗装は、固定資産税の心配をすることなく、安心して実施していただけます。むしろ、建物の寿命を延ばし、長期的な資産価値を守るために不可欠な投資とお考えください。

塗装による具体的な節税効果を解説

それでは最後に、外壁塗装によって具体的にどのくらいの節税効果が期待できるのか、簡単なシミュレーションで見てみましょう。税金の計算は個々の所得状況によって大きく異なりますので、あくまで一つのモデルケースとしてお考えください。

このシミュレーションから分かるように、収益が大きい年ほど、大規模修繕による経費計上の効果は絶大です。ご自身の所得状況を見ながら、「今年は利益が出そうだから、計画的に塗装を行って節税しよう」といった戦略的な経営判断が可能になります。ぜひ、信頼できる塗装業者と税理士の両方に相談しながら、最適なタイミングを見つけてください。

静岡市の収益物件塗装と税金対策に関するよくある質問（FAQ）

総括：静岡市の収益物件の塗装と税金対策

ここまで、静岡市で収益物件を所有するオーナー様に向けて、外壁塗装を活用した税金対策について解説してきました。

大切なポイントは、外壁塗装を単なる「コスト（費用）」として捉えるのではなく、建物の資産価値を維持し、同時に入居率を高め、さらには賢い節税を実現するための「投資」として計画的に行うという視点です。特に、給与所得のあるサラリーマン大家さんにとっては、損益通算を活用できる絶好の機会となります。

修繕費と資本的支出の判断や、補助金・減税に関する最新情報の収集、そしてご自身の所得状況に合わせた最適なタイミングの見極めなど、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

私たち株式会社アップリメイクは、この静岡の地で数多くの収益物件の塗装を手がけてまいりました。塗装のプロであることはもちろん、FP資格を持つ代表をはじめ、オーナー様の資産形成という視点から最適なご提案ができるのが私たちの強みです。