静岡市のアパート1棟の塗装費用は？減価償却の対象になるのか解説

こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の齋藤直樹です。

静岡市でアパート1棟の塗装費用を調べているということは、「そろそろ外壁が古く見えてきた」「入居者様から外観や雨漏りの不安を言われた」「見積もりを取ったけれど、この金額が高いのか安いのかわからない」と感じているのではないでしょうか。

アパートの外壁塗装は、オーナー様にとって大きな出費です。

ただ、単なる出費ではなく、建物の資産価値を守り、入居者様に安心して住み続けてもらうための大切なメンテナンスでもあります。

外観がきれいになると、内見時の印象も変わります。

反対に、外壁の色あせ、ひび割れ、シーリングの劣化、鉄骨階段のサビなどを放置してしまうと、雨漏りや下地の腐食につながり、あとから塗装だけでは済まない工事になることもあります。

これは本当に怖いところです。

また、アパート経営では「外壁塗装の費用は経費にできるのか」「勘定科目は修繕費なのか、資本的支出なのか」「減価償却になる場合はどう考えればいいのか」も気になりますよね。

さらに、入居者様が住んでいる状態で工事を行うため、工事期間、洗濯物、窓の開閉、騒音、防犯、近隣対応まで考えておく必要があります。

この記事では、静岡市でアパート1棟の塗装を検討しているオーナー様に向けて、費用相場、工事期間、見積書の見方、経費計上の考え方、業者選びの注意点まで、できるだけわかりやすくお伝えします。

私たち株式会社アップリメイクは、1973年創業の屋根・外壁塗装リフォーム専門店として、静岡で地域密着の施工を続けてきました。

施工実績は6,000件以上（2026年4月末時点）です。

ただし、この記事では「アップリメイクに頼んでください」と押し売りするつもりはありません。

むしろ、どの会社に相談する場合でも、あなたが失敗しない判断をできるように、見ておくべきポイントをしっかりお話しします。

静岡市でアパート1棟を塗装する費用相場を知る前に

アパート塗装の費用は、同じ「30坪」「2階建て」といった条件でも、建物の形、劣化状況、屋根の有無、共用廊下や鉄骨階段、防水工事の必要性によって大きく変わります。

そのため、最初に知っておきたいのは、相場はあくまで「目安」だということです。

実際の見積金額は、現地調査で塗装面積を測り、外壁材、屋根材、シーリング、鉄部、雨樋、バルコニー、共用廊下などを確認してから決まります。

ネット上の相場だけを見て「この金額より高いからダメ」と判断してしまうと、本当は必要な下地処理や防水工事まで削ってしまう危険があります。

逆に、内容が薄いのに高額な見積もりを出されるケースもあります。

大切なのは、金額だけを見るのではなく、「何にいくらかかっているのか」「その工事は本当に必要なのか」「長い目で見て得なのか」を見極めることです。

アパート・マンション塗装の全体像を先に知りたい場合は、こちらのアパート・マンション塗装の総合案内ページも参考になります。

アパートの外壁塗装にかかる期間は？

アパートの外壁塗装を計画するとき、多くのオーナー様が最初に気にされるのが工事期間です。

入居者様への事前告知、洗濯物の制限、駐車場の使用、共用部の通行、近隣へのご挨拶など、戸建てよりも事前準備が必要になるからです。

一般的な2階建て、総戸数6〜8戸程度のアパートであれば、工事期間の目安は約2週間から3週間ほどです。

ただし、これは天候に恵まれ、下地補修が想定内で済んだ場合の目安です。

梅雨、台風、長雨、強風の日が続くと、品質を守るために作業を止めることがあります。

無理に作業を進めれば早く終わるかもしれませんが、乾燥不足や密着不良が起きれば、数年後に剥がれや膨れにつながることがあります。

早さよりも、必要な工程を守ること。

ここは塗装工事でかなり大切な部分です。

工事期間中は、入居者様が洗濯物を外に干せない日、窓を開けにくい日、バルコニーに出られない日が出てきます。

この説明が不足すると、工事そのものよりも「聞いていなかった」という不満につながりやすいです。

そのため、工事前には全戸へのお知らせ、工程表の配布、近隣へのご挨拶を行うことが大切です。

アップリメイクでは、工事開始前に近隣住民様と入居者様へご挨拶を行い、工事概要や注意事項を書面でお伝えするようにしています。

アパート塗装は、建物をきれいにするだけでなく、入居者様の生活に配慮しながら進める工事です。

坪数別で見る外壁・屋根塗装の相場

アパートの塗装費用を考えるとき、まず目安になるのが延床面積です。

ただし、延床面積と実際の塗装面積は同じではありません。

外壁の高さ、建物の凹凸、バルコニーの数、窓の大きさ、屋根の勾配、共用廊下の形状によって、塗る面積も作業量も変わります。

ここでは、静岡市で一般的なアパートの外壁と屋根を同時に塗装する場合の目安として、シリコン系塗料を使うケースを想定します。

同じ30坪のアパートでも、シンプルな総二階建てと、バルコニーが多い建物では費用が変わります。

また、シリコン塗料、フッ素塗料、無機塗料、断熱塗料など、塗料の種類によって初期費用と耐久年数のバランスも変わります。

「とにかく安く済ませたい」のか、「次の塗り替えまで長く持たせたい」のか、「空室対策として見た目を大きく変えたい」のかによって、選ぶべきプランは変わります。

料金プランの目安を先に見たい方は、外壁塗装・屋根塗装の料金プランも参考にしてください。

ただし、アパートは戸建てよりも条件差が大きいため、最終的には現地調査で確認するのが安心です。

ご自身のアパートに合うプランで悩む場合は、アップリメイクの無料診断をご利用ください。

2階建て・3階建ての費用相場の違い

アパートの塗装費用は、坪数だけでなく階数でも変わります。

特に3階建てアパートは、2階建てよりも費用が高くなる傾向があります。

理由はシンプルで、足場の高さが変わるからです。

3階建ては足場材の量が増え、組み立てや解体にも手間がかかります。

さらに、高所作業になるため、安全管理、飛散防止、近隣への配慮もより慎重に行う必要があります。

階数による費用相場の比較（30坪の場合の目安）

• 2階建てアパート（高さ約6m）：総額 約80万円～120万円
• 3階建てアパート（高さ約8m）：総額 約100万円～140万円

同じ30坪のアパートであっても、3階建ての場合は2階建てに比べて、総額で10万円〜20万円ほど高くなることが多いです。

ただし、これも建物の形状や敷地条件によって変わります。

隣家との距離が近い、道路が狭い、足場を組むスペースが限られる、電線が近いといった条件があると、さらに配慮が必要です。

また、3階建てアパートでは防犯対策も大切です。

足場がある期間は、普段より外部から上階へ近づきやすくなるため、足場の昇降口の管理、夜間の施錠、入居者様への注意喚起を行う必要があります。

「足場を組んで終わり」ではなく、工事中の生活と安全まで考えてくれる業者を選ぶことが大切です。

ハウスメーカー施工のアパート塗装費用相場

新築時に建てたハウスメーカーから、定期点検のタイミングで塗装や防水工事の提案を受けるオーナー様も多いと思います。

建てた会社だから安心感がありますし、図面や建物仕様を把握しているというメリットもあります。

一方で、費用面では地域の塗装専門店と比べて高くなるケースがあります。

一般的に、ハウスメーカーの塗装工事は、実際の施工を下請けや協力会社に発注することが多く、その分、管理費などの中間コストが上乗せされやすいです。

そのため、地域の塗装専門店と比較すると、1.5倍から2倍程度の価格差が出るケースも見受けられます。

もちろん、ハウスメーカー独自の保証や部材指定にはメリットがあります。

ただ、すべてをそのまま受け入れるのではなく、同じ工事範囲、同じ塗料グレード、同じ保証条件で比較してみることが大切です。

積水ハウスなど特殊な外壁材への注意点

たとえば、積水ハウスの木造住宅「シャーウッド」で採用されている陶版外壁「ベルバーン」は、焼き物の外壁材であるため、外壁材そのものの塗装メンテナンスは基本的に不要とされています。

ただし、パネルとパネルの間にあるシーリングは別です。

シーリングは防水のための大切な部分で、経年劣化によって硬くなったり、ひび割れたり、隙間ができたりします。

外壁材がきれいに見えていても、目地が傷んでいれば雨漏りにつながる可能性があります。

築10年〜20年を目安に、定期的な点検と必要に応じた打ち替えを検討してください。

また、セキスイハイムの磁器タイル外壁なども、外壁材そのものよりシーリングや防水部分の点検が重要になることがあります。

アップリメイクでは、ハウスメーカー施工の建物についても、塗装、防水、シーリング、鉄部などを確認したうえで、必要な工事を提案しています。

特に防水工事は、外壁塗装と同じタイミングで足場を活用できる場合があります。

5年後に防水だけ別で行うと、もう一度足場代がかかることもあるため、中長期の修繕計画として一緒に検討しておくと安心です。

塗装工事の単価表で見る費用の詳細

アパート塗装の見積書を見たときに、「外壁塗装工事一式」とだけ書かれていると、何にいくらかかっているのかわかりません。

安いように見えても、下地処理が入っていない、塗装回数が少ない、シーリングが増し打ちだけになっている、鉄骨階段のサビ処理が別途になっている、ということもあります。

信頼できる見積書は、工事項目ごとに数量、単価、使用材料、施工範囲が書かれています。

以下は、見積書を見るときの目安です。

良い見積もり例と注意すべき見積もり例

良い見積書には、「外壁塗装 日本ペイント パーフェクトトップ 150㎡ 〇〇円」のように、メーカー名、商品名、数量、単価が書かれています。

シーリングであれば、打ち替えなのか、増し打ちなのか、何メートル施工するのかがわかることが大切です。

鉄骨階段であれば、ケレン、サビ止め、中塗り、上塗りが含まれているかを確認しましょう。

注意したいのは、「外壁塗装工事 一式 〇〇円」のような見積書です。

一式表記がすべて悪いわけではありませんが、主要な工事項目まで一式になっていると、どのグレードの塗料をどれだけ使うのか、必要な下地処理が含まれているのかが見えません。

見積書は、価格だけでなく、会社の誠実さが出る書類です。

詳細な説明を求めても曖昧な返答しかない場合は、契約前に一度立ち止まってください。

アップリメイクの施工事例を見たい方は、公式サイトの施工事例も参考にしてください。

静岡市のアパート塗装費用と経費計上の基本

ここからは、アパート経営をしているオーナー様が特に気になる、外壁塗装費用の経費計上についてお話しします。

なお、私は塗装業者として工事内容や見積書の見方をお伝えできますが、税理士ではありません。

最終的な税務判断は、必ず顧問税理士さんや税務署に確認してください。

ただ、塗装業者側でも、税理士さんが判断しやすいように、工事内容がわかる見積書、診断写真、施工範囲の資料を準備することはできます。

収益物件の外壁塗装と税金対策の考え方については、こちらの静岡市の収益物件塗装と経費計上の記事でも詳しく解説しています。

アパート経営で外壁塗装の費用は経費になる？

アパート経営をしている場合、外壁塗装は収益物件を維持するための支出です。

そのため、工事内容によっては経費として扱える可能性があります。

外壁塗装は、建物を雨水や紫外線から守り、ひび割れや劣化を補修し、入居者様が安心して住める状態を維持するための工事です。

塗装の剥がれやシーリングの劣化を放置すると、雨漏り、カビ、構造部の腐食、空室リスクにつながります。

つまり、外壁塗装は単なる見た目の改善ではなく、家賃収入を生む建物を守るための必要なメンテナンスです。

ここで大切なのは、「経費になるから工事をする」のではなく、「必要な工事を適切な時期に行い、その費用を税務上も正しく扱う」という考え方です。

節税だけを目的に無理な工事をするのはおすすめしません。

建物の状態、入居状況、今後の保有予定、資金繰りを見ながら決めていくのが現実的です。

外壁塗装費用の勘定科目はどうなる？

アパートの外壁塗装費用は、工事の目的や内容によって、主に「修繕費」または「資本的支出」として考えます。

ここを曖昧にしたまま確定申告してしまうと、あとから税務上の指摘を受ける可能性があります。

判断に迷う場合は、契約前の見積書段階で税理士さんに見てもらうのが安心です。

修繕費として一括で経費計上できる可能性があるケース

修繕費とは、建物を元の状態に戻したり、通常の維持管理を行ったりするための支出です。

一般的な外壁塗装の多くは、建物の劣化を補修し、機能を維持する目的で行われます。

• 劣化した塗膜の塗り替え
• 小さなひび割れの補修
• 劣化したシーリングの打ち替え
• 既存の外壁と同等グレードの塗料での塗装
• 鉄骨階段や手すりのサビ止めと再塗装

これらは、建物の価値を新たに高めるというより、現在の状態を維持する意味合いが強い工事です。

そのため、修繕費として扱える可能性があります。

ただし、実際の処理は工事内容や金額、過去の修繕履歴などによって変わります。

資本的支出として減価償却する可能性があるケース

資本的支出とは、工事によって建物の価値を高めたり、耐久性を明らかに向上させたりする支出です。

この場合、費用を一括で経費にするのではなく、資産として計上し、減価償却によって複数年に分けて経費化することになります。

• 従来より明らかに高耐久な塗料へグレードアップした場合
• 外壁の仕様やデザインを大きく変え、資産価値向上を目的とした場合
• 断熱や遮熱など、機能を追加する塗装を行った場合
• 屋上防水やバルコニー防水を新たに追加した場合
• 塗装だけでなく大規模な改修を同時に行った場合

塗装業者としてできることは、工事内容をわかりやすく分けた見積書を作ることです。

たとえば、「外壁塗装一式」ではなく、外壁塗装、シーリング打ち替え、鉄部塗装、防水工事、屋根塗装などを分けて記載しておくと、税理士さんも判断しやすくなります。

契約前に「税理士へ確認したいので、工事項目を分けた見積書にできますか」と聞いてみるのも良い方法です。

外壁塗装の減価償却年数の考え方

外壁塗装が資本的支出と判断された場合、その費用は一括で経費にせず、減価償却によって複数年に分けて経費計上します。

ここで注意したいのは、塗料メーカーが示す「耐久年数」と、税務上の「法定耐用年数」は別物だということです。

たとえば、塗料の耐久年数が15年とされていても、税務上は建物の構造や支出内容によって扱いが変わります。

「この塗料は15年持つから15年で償却」と単純に決められるわけではありません。

アパートの構造別・法定耐用年数の目安

• 木造：22年
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以下）：19年
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下）：27年
• 重量鉄骨造：34年
• 鉄筋コンクリート（RC）造：47年

信頼できるアパート塗装業者の見積書の見極め方

アパート塗装で後悔しないためには、業者選びがとても大切です。

そして、業者の姿勢は見積書に出ます。

見積書が丁寧な会社は、診断や施工の説明も丁寧なことが多いです。

逆に、見積書が大雑把で質問にも曖昧な会社は、施工内容も見えにくくなります。

まずは、最低でも3社から相見積もりを取ることをおすすめします。

1社だけでは、その価格が適正なのか判断できません。

ただし、相見積もりでは「一番安い会社」を選ぶのではなく、「必要な工事が適正に含まれている会社」を選ぶことが大切です。

チェックポイント1：詳細な内訳が書かれているか

見積書でまず見るべきなのは、内訳です。

足場、洗浄、下地処理、シーリング、外壁塗装、屋根塗装、付帯部塗装、防水工事などが分かれているかを確認しましょう。

• 良い見積書：数量、単価、使用塗料、施工範囲、塗装回数が書かれている
• 注意したい見積書：主要工事まで「一式」ばかりで、内容が見えない

特にアパートでは、共用廊下、バルコニー、鉄骨階段、手すり、雨樋、屋上防水など、戸建てより確認箇所が増えます。

「外壁塗装一式」の中にどこまで入っているのか、必ず確認してください。

チェックポイント2：塗装面積が正確に算出されているか

見積書の金額は、塗装面積によって大きく変わります。

坪数だけでざっくり計算した見積もりは、正確性に欠ける場合があります。

優良な業者は、現地調査で建物を採寸し、窓や開口部を差し引いたうえで塗装面積を算出します。

また、屋根や高所部分は地上から見えにくいため、必要に応じて高所カメラやドローンで確認します。

診断写真を見せてもらえるかどうかも、業者選びの判断材料になります。

チェックポイント3：塗料のグレードと塗装回数が明記されているか

外壁塗装は、塗料の名前だけで品質が決まるわけではありません。

同じ塗料を使っても、下地処理、塗布量、乾燥時間、塗装回数を守らなければ、性能を十分に発揮できません。

一般的な外壁塗装は、下塗り、中塗り、上塗りの3回塗りが基本です。

アップリメイクでは、建物をより長く守るため、標準で合計4回塗りを採用しています（一部プラン、仕様により異なります）。

見積書には、塗装回数や塗料名が明記されているか確認しましょう。

見積書は、ただの価格表ではありません。

その会社がどれだけ正直に工事内容を伝えようとしているかが表れます。

質問したときに、専門用語ばかりでごまかすのではなく、写真や図を使ってわかりやすく説明してくれる会社を選びましょう。

実際のお客様の声を確認したい方は、公式サイトのお客様の声も参考にしてみてください。

補助金やリフォームローンの活用法

アパートの外壁塗装は、まとまった費用が必要です。

そのため、補助金や助成金、リフォームローンを検討するオーナー様も多いです。

ただし、補助金は年度ごとに制度や予算、受付期間、対象工事が変わります。

「去年は使えたから今年も使える」とは限りません。

必ず自治体の公式情報を確認し、工事前に申請できるかどうかをチェックしてください。

静岡県・静岡市の補助金や助成金を確認するときのポイント

自治体の制度では、省エネ改修、断熱改修、空き家対策、地域業者の利用などが条件になるケースがあります。

外壁塗装だけでは対象外でも、遮熱塗料や断熱塗料、防水工事、空き家活用の改修と組み合わせることで対象になる可能性がある場合もあります。

ただし、制度内容は毎年変わります。

補助金を前提に資金計画を組む場合は、早めに確認することが大切です。

リフォームローンを活用する場合

「自己資金だけでは少し足りない」「手元の現金は残しておきたい」「家賃収入とのバランスを見ながら支払いたい」という場合は、リフォームローンも選択肢になります。

リフォームローンのメリットは、一度に大きな支出をせず、月々の返済に分けられることです。

アパート経営では、急な修繕、退去時の原状回復、設備交換など、塗装以外にも資金が必要になる場面があります。

手元資金を残しながら、必要なタイミングでメンテナンスを行うという考え方も大切です。

ただし、ローンには金利がかかります。

借入額、返済期間、金利、家賃収入、空室リスクを見たうえで、無理のない範囲で検討してください。

静岡市のアパート塗装で空室対策まで考えるなら色選びも大切

アパートの外壁塗装では、費用や耐久性だけでなく、色選びも重要です。

なぜなら、外観は入居希望者が最初に見る部分だからです。

不動産サイトの写真、内見時の第一印象、周辺物件との比較。

ここで「古そう」「暗い」「管理されていなさそう」と感じられると、室内を見る前に候補から外れてしまうこともあります。

反対に、清潔感があり、周囲の街並みに合っていて、ターゲット層に合う色になっていると、印象はかなり変わります。

若い単身者向け、ファミリー向け、女性入居者を意識した物件、落ち着いた社会人向けの物件では、合う色も違います。

アパートの外観をおしゃれに見せる色選びについて詳しく知りたい方は、アパートの外壁塗装をおしゃれにする完全ガイドも参考になります。

人気色だけで決めない方がいい理由

外壁塗装では、ベージュ、アイボリー、グレー、ブラウンなどが人気です。

たしかに、これらの色は清潔感があり、周囲にもなじみやすいです。

ただ、人気色だから必ずその物件に合うとは限りません。

たとえば、周囲が落ち着いた住宅街なのに、派手すぎる色にすると浮いてしまうことがあります。

逆に、競合物件が似た色ばかりの場合は、アクセントカラーを少し入れるだけで印象が変わります。

大切なのは、物件のターゲット、周辺環境、既存の屋根やサッシの色、管理のしやすさまで考えることです。

色は面積が大きくなると、色見本で見たときより明るく感じることがあります。

そのため、カラーシミュレーションを使って全体像を確認しておくと安心です。

静岡市のアパート塗装に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 入居者がいる状態でも塗装工事はできますか？

A. はい、入居者様が住んでいる状態で工事を行うことは可能です。

ただし、事前のお知らせがとても大切です。

工事期間、洗濯物を干せない日、窓の開閉が制限される時間帯、バルコニーに出られない日、騒音が出る作業日などを、できるだけ具体的に伝える必要があります。

入居者様の不安を減らすには、工事前のご挨拶と日々の情報共有が欠かせません。

Q2. 塗装の色で入居率に影響はありますか？

A. 影響はあると考えています。

入居希望者は、物件情報サイトの写真や内見時の外観で第一印象を決めることが多いです。

清潔感のある色、周辺になじむ色、ターゲット層に合う色を選ぶことで、物件の印象は良くなります。

ただし、奇抜すぎる色は好みが分かれるため注意が必要です。

カラーシミュレーションを使い、複数パターンを比較してから決めるのがおすすめです。

Q3. 足場を組んでいる間の防犯対策は必要ですか？

A. 必要です。

足場がある期間は、普段より上階へ近づきやすくなるため、入居者様への注意喚起が大切です。

足場の昇降口の管理、夜間の施錠、センサーライトの設置、工事関係者の出入り管理などを確認しておくと安心です。

工事前に「防犯対策はどのように行いますか」と業者へ質問してみてください。

Q4. 工事保証で確認すべきことは何ですか？

A. 保証期間、保証対象、保証対象外となる条件を書面で確認してください。

塗膜の剥がれなど、施工不良に関係する不具合が対象になることが多い一方で、自然災害、物理的な損傷、経年による色あせなどは対象外になる場合があります。

また、メーカー保証と自社保証の違いも確認しましょう。

保証書が口約束ではなく、書面で発行されるかどうかも大切です。

Q5. 鉄骨階段や共用廊下も外壁塗装と一緒に直した方がいいですか？

A. 状態によりますが、同時に確認することをおすすめします。

鉄骨階段のサビ、手すりの劣化、共用廊下の防水不良は、入居者様の安全や雨漏りに関わります。

外壁がきれいになっても、階段や共用部が傷んでいると、物件全体の印象が下がってしまいます。

足場を組むタイミングで一緒に確認すると、将来の二度手間を減らしやすいです。

静岡市のアパート1棟の塗装費用について総まとめ

ここまで、静岡市でアパート1棟を塗装する費用相場、工事期間、経費計上の考え方、見積書の見方、補助金やリフォームローンの注意点までお伝えしました。

アパートの外壁塗装は、単に建物をきれいにする工事ではありません。

建物を雨水や紫外線から守り、入居者様の安心を守り、空室対策や資産価値の維持にもつながる大切な投資です。

ただし、費用が大きいからこそ、焦って決める必要はありません。

見積書の金額だけで判断せず、工事内容、塗料、下地処理、保証、入居者対応、防水や鉄部の状態まで含めて確認しましょう。

私たち株式会社アップリメイクは、1973年創業の屋根・外壁塗装リフォーム専門店として、静岡の建物を守る仕事を続けてきました。

大企業のような派手な宣伝よりも、地元の専門店として、一つひとつの現場を丁寧に仕上げることを大切にしています。

施工実績は6,000件以上（2026年4月末時点）。

職人直営の強みを活かし、外壁塗装、屋根塗装、防水工事、シーリング、鉄部塗装、板金工事、アフターメンテナンスまで、建物全体を見ながら提案しています。

「うちのアパートはいくらくらいかかるのか知りたい」

「まだ塗装すべき時期なのか、まず状態だけ見てほしい」

「他社の見積もりが適正か相談したい」

そんな段階でも大丈夫です。

まずは現状を知るだけでも、かなり安心できると思います。

国家資格を持つ専門家が建物を確認し、写真付きで状態をご説明します。

もちろん、診断したからといって、しつこい営業はいたしません。

大切なアパートを、これからも長く健全に維持していくために。

この記事が、あなたの判断材料になればうれしいです。

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