アパート塗装費用は経費にできる？修繕費と資本的支出の判断基準をプロが解説

こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の齋藤直樹です。静岡で塗装専門店を営み、多くのアパートやマンションのオーナー様からご相談をいただく中で、「外壁塗装の費用は経費にできるの？」という質問は非常によくお受けします。

特に、アパートの外壁塗装の費用計上において、修繕費と資本的支出のどちらで処理すべきかという問題は、多くのオーナー様を悩ませるポイントではないでしょうか。

費用が100万以上になる大規模な工事では、その判断がキャッシュフローに与える影響も大きくなります。国税庁が公開しているフローチャートを見ても、ご自身のケースがどちらに当てはまるのか、判断に迷うこともあるでしょう。

また、アパートの外壁塗装における減価償却年数の考え方や、過去の判例がどうなっているのか、資本的支出の耐用年数はどう計算するのかなど、疑問は尽きないかと存じます。この記事では、そんなオーナー様のお悩みを解決するため、塗装のプロとして、そして皆様と同じ経営者の視点から、賃貸物件の塗装費用計上について徹底的に解説していきます。

マンション塗装の経費は修繕費か資本的支出か

修繕費とは？原状回復のための費用

アパート経営における経費処理を考える上で、まず基本となるのが「修繕費」です。一言でいえば、修繕費とは建物を維持管理したり、劣化した部分を元の状態に戻したり（原状回復）するための費用を指します。

時間が経てば、建物は雨風や紫外線の影響で必ず劣化します。外壁にひび割れ（クラック）が入ったり、塗膜が剥がれてきたり、色が褪せたりするのは避けられません。これらの劣化した箇所を直し、建物の健全な状態を「維持」するために行う工事の費用が修繕費に該当します。

これらの工事に共通しているのは、「建物の価値を積極的に高める」のではなく、「マイナスになった状態をゼロに戻す」という点です。会計処理上の大きなメリットは、修繕費として認められた費用は、工事が行われたその年度に一括で経費として計上できることです。これにより、その年の不動産所得を圧縮し、結果として所得税や住民税の負担を軽減する効果が期待できます。

資本的支出とは？資産価値を高める費用

一方、「修繕費」と対になるのが「資本的支出」です。これは、単なる原状回復にとどまらず、建物の資産価値を明らかに高めたり、耐用年数（使用できる期間）を延長させたりするための費用を指します。修繕費が「マイナスからゼロへ」の支出であるのに対し、資本的支出は「ゼロからプラスへ」の投資的な支出と考えると分かりやすいでしょう。

外壁塗装工事においては、以下のようなケースが資本的支出と判断される可能性が高いです。

これらの支出は、その効果が長期にわたって持続するため、工事を行った年に一括で経費にすることはできません。代わりに、一度建物の取得価額に加算（資産計上）し、その後、建物の法定耐用年数に応じて毎年少しずつ「減価償却費」として経費化していく必要があります。

この会計処理が「減価償却」です。すぐに大きな節税効果は得られませんが、長期的に経費を計上していくことになります。

アパート外壁塗装は修繕費で計上可能か

それでは、本題である「アパートの外壁塗装費用は修繕費になるのか？」という点について解説します。結論から申し上げますと、「工事の目的と内容によりますが、修繕費として計上することは可能」です。

例えば、築10～15年が経過し、外壁の汚れや色褪せ、小さなひび割れが目立ってきたアパートがあるとします。このアパートの美観と防水機能を維持するために、前回と同程度のグレードのシリコン塗料を使って塗り替えを行った場合、これは建物の「通常の維持管理」や「原状回復」と見なされるため、修繕費として一括で経費計上できる可能性が非常に高いです。

ただし、前述の通り、明らかに建物の価値を高めるような工事は資本的支出となります。例えば、同じ塗り替えでも、耐久年数が20年の高性能な無機塗料や、それを超える25年以上の耐久性が期待できるポリウレア塗料などを使用した場合、「通常の維持管理」の範囲を超え、建物の耐久性を向上させる「改良」と判断され、資本的支出になる可能性が高まります。

この線引きは非常に重要ですので、注意が必要です。

国税庁のフローチャートによる判断基準

修繕費か資本的支出かの判断は、オーナー様個人の感覚で決めるものではなく、国税庁が示す基準に基づいて客観的に行う必要があります。判断に迷った際に役立つ、具体的な形式基準がいくつか定められています。

国税庁のウェブサイトにも判断を助けるためのフローチャートがありますが、ここでは特に重要なポイントを抜粋して解説します。

例えば、工事費用が18万円だった場合、たとえ高性能な塗料を使ったとしても「少額基準」が適用され、修繕費として一括計上できます。

また、工事費用が80万円で、その内容が修繕か改良か判断が難しい場合でも、建物の前期末取得価額が1,000万円であれば「取得価額基準（1,000万円の10%＝100万円以下）」に該当するため、修繕費として処理することが認められる場合があります。

修繕費が100万以上になる場合の注意点

アパートやマンションの外壁塗装は、規模によっては工事費用が100万円を優に超えることも珍しくありません。このように高額な支出の場合、税務署の目も厳しくなる傾向にあり、その計上方法には特に注意が必要です。

たとえ工事の目的が「原状回復」であったとしても、金額が100万円を超えるような大規模な修繕は、実質的に建物の価値や耐久性を向上させているのではないか、と見なされる可能性があります。

例えば、建物全体の外壁と屋根を同時に全面的に塗り替える場合、それは単なる補修というよりは、建物全体の機能が回復し、資産価値の維持・向上に大きく貢献する「大規模修繕」と判断され、資本的支出に該当するケースが多くなります。

100万円を超えるような工事を計画する際は、事前に「この工事はどこまでが修繕で、どこからが改良にあたるのか」を工事業者と税理士を交えて慎重に検討することが不可欠です。

場合によっては、工事内容を「原状回復部分」と「価値向上部分」に分け、それぞれを修繕費と資本的支出として按分して計上するといった処理が必要になることもあります。

実際の判例から見る判断のポイント

修繕費と資本的支出の区分については、過去に何度も納税者と税務当局との間で見解が分かれ、裁判で争われた事例（判例）があります。これらの判例を見ていくと、裁判所がどのような点を重視して判断しているかが見えてきます。

多くの判例で共通している判断のポイントは、やはり「その支出が資産の価値を増加させたか、または耐用年数を延長させたか」という点です。

例えば、ある判例では、劣化した外壁を修復し、以前と同程度の塗料で塗装した費用は修繕費と認められましたが、同時に建物の防水性能を格段に向上させるための新たな防水層を追加した工事費用は、資本的支出と判断されました。

これらの判例から学べるのは、工事の目的や効果を客観的な事実に基づいて説明できるかどうかが重要だということです。なぜこの工事が必要だったのか、工事によって建物の状態がどう変わったのかを、契約書や見積書、工事前後の写真といった証拠書類とともに、明確に説明できるように準備しておくことが、万が一の税務調査に備える上で最も大切なことだと言えるでしょう。

マンション塗装の経費における修繕費と資本的支出

資本的支出の耐用年数の基本的な考え方

外壁塗装費用が「資本的支出」と判断された場合、その費用は「減価償却」という手続きを経て、複数年にわたって経費計上されます。ここで多くの方が誤解しがちなのが、「減価償却の期間（耐用年数）は、使用した塗料の耐久年数ではない」という点です。

例えば、耐久年数15年のフッ素塗料を使ったからといって、塗装費用を15年で減価償却するわけではありません。税法上、外壁塗装は建物から独立した資産とは見なされず、建物本体と一体のものとして扱われます。

そのため、資本的支出として計上した塗装費用は、建物本体の取得価額に加算され、建物本体と同じ耐用年数を使って減価償却を行うのが原則です。

したがって、資本的支出を行った場合、その金額を何年で償却するかは、そのアパート本体の構造によって決まります。この「法定耐用年数」を正しく理解することが、適切な会計処理の第一歩となります。

アパート外壁塗装の減価償却年数は何年か

では、具体的にアパートの減価償却年数（法定耐用年数）は何年なのでしょうか。これは、建物の構造によって法律で定められています。ご自身が所有するアパートがどの構造に該当するか、確認してみてください。

例えば、木造アパート（法定耐用年数22年）で220万円の外壁塗装工事が資本的支出と判断された場合を考えてみましょう。この220万円は、22年間にわたって減価償却していくことになります。定額法で計算する場合、単純計算で毎年10万円（220万円 ÷ 22年）が「減価償却費」として経費計上されます。（※実際の計算では償却率を用います）

このように、建物の構造によって償却期間が大きく異なるため、ご自身の物件の法定耐用年数を正確に把握しておくことが非常に重要です。

銀行融資を考慮した経費計上のポイント

「節税のためには、できるだけ修繕費として一括計上した方が得だ」と考えるオーナー様は多いかもしれません。確かに、単年度の税負担を考えればその通りです。

しかし、アパート経営を長期的な視点で見ると、必ずしもそれが最善の選択とは限らないケースがあります。特に、近い将来に銀行からの融資を検討している場合は注意が必要です。

一方で、同じ300万円の支出を資本的支出として処理すれば、その年に経費になるのは減価償却費の一部（例えば木造なら約13万円程度）だけです。決算書上の利益は安定して計上されるため、銀行からは「安定した収益を上げている健全な経営」と評価されやすくなります。

このように、経費計上の方法は、税金だけでなく金融機関からの評価、つまりキャッシュフロー全体に影響を与える重要な経営判断なのです。ご自身の経営戦略に合わせて、最適な方法を選択することが求められます。

賃貸物件の外壁塗装に関するよくある質問（FAQ）

賃貸物件の塗装と修繕費・資本的支出のまとめ

今回は、賃貸物件の塗装費用を修繕費と資本的支出のどちらで計上するか、その判断基準や会計処理の違いについて詳しく解説してきました。

この記事の重要なポイントを改めてまとめます。

外壁塗装は、単に建物を綺麗にするだけでなく、入居者様の満足度を高め、空室リスクを減らし、大切な資産の価値を長期的に守るための重要な投資です。そして、その投資効果を最大限に高めるためには、適切な会計処理による節税や財務戦略が欠かせません。

私たち株式会社アップリメイクの強みは、塗装のプロであることはもちろん、代表の私自身がファイナンシャルプランナー（AFP）や宅地建物取引主任者の資格を保有している点です。これにより、技術的なご提案だけでなく、アパート経営の長期的な視点に立った最適な修繕計画や資金計画のご相談に、ワンストップで応じることが可能です。

静岡で賃貸物件の塗装や経費計上について少しでもご不明な点があれば、ぜひ一度、私たちにご相談ください。職人直営の誠実な仕事と専門知識で、皆様の大切な資産を守るお手伝いをさせていただきます。

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