浜松市の3階建てマンション12戸の大規模修繕の見積もりをプロが解説

こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の斎藤直樹です。

私は地元静岡で創業1973年の塗装店を受け継ぎ、長年、戸建て住宅からマンションまで、数多くの建物の塗装・修繕に職人として、また経営者として携わってまいりました。

この記事に辿り着かれたあなたは、所有されているマンションのメンテナンス時期が近づき、「一体いくら費用がかかるのだろう？」

「見積もりの内容は妥当なのだろうか？」

「信頼できる業者をどうやって選べばいいのか…」といった、多くの疑問や不安を抱えていらっしゃるのではないでしょうか。

特に3階建て12戸という具体的な規模だからこそ、より正確な情報が知りたいとお考えのことでしょう。

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、お住まいの方々の安全で快適な暮らしを守るために不可欠な一大プロジェクトです。

マンション全体の資産価値を高める考え方やバリューアップの具体策については、マンション大規模修繕で資産価値を向上させるポイントもあわせて確認しておくとイメージがつかみやすくなります。

しかし、専門的な項目が多く、金額も大きくなるため、何から手をつければ良いか分からなくなってしまうのも無理はありません。

しかしご安心ください。

この記事では、塗装と修繕のプロである私の知見を基に、あなたが抱える疑問や不安を一つひとつ丁寧に解消していきます。

浜松市の3階建てマンション12戸の大規模修繕の見積もり相場

3階建て12戸の費用相場はいくら？

大規模修繕の見積もりを考える上で、オーナー様が最も気になるのは「結局、総額でいくらかかるのか」という点でしょう。

3階建て12戸のマンションにおける大規模修繕工事（外壁塗装・屋根塗装・防水工事・足場等）の費用は、建物の形状、劣化状況、そして実施する工事内容によって変動しますが、一般的な目安をお伝えします。

結論から申し上げますと、総額でおおよそ1,200万円～1,800万円程度が市場の目安となります。

これを1戸あたりに換算すると、約100万円～150万円が一つの基準となるでしょう。

費用が変動する主な要因

なぜこれほど費用に幅が出るのか、その主な要因をいくつかご紹介します。

1. 劣化の進行度
外壁のひび割れ（クラック）の数や深さ、コンクリートの欠損（爆裂）、シーリング材の劣化具合など、下地の補修工事にかかる手間と材料費が費用を大きく左右します。

定期的なメンテナンスを怠っていると、補修箇所が増え、結果的に修繕費用が高額になる傾向があります。

2. 外壁の仕様
外壁が全面塗装仕上げなのか、タイル張りなのかによって工事内容は全く異なります。

タイル張りの場合、タイルの浮きや剥離を一枚一枚調査し、補修する必要があるため、塗装仕上げよりも手間とコストがかかるのが一般的です。

3. 使用する材料のグレード
外壁塗料や屋根の防水材には、様々なグレードが存在します。

例えば、一般的なシリコン塗料と、弊社でも推奨している耐久年数20年を誇る「無機塗料」や「フッ素塗料」とでは、材料費に差が生まれます。

長期的な視点で見れば高耐久の材料がコストパフォーマンスに優れる場合もありますので、次の修繕までの期間（修繕周期）を考慮して選定することが重要です。

まずはご自身のマンションがどのくらいの費用感に収まりそうか、大まかなイメージを掴んでいただくことが大切です。

その上で、専門家による診断を受け、具体的な見積もりへと進んでいくことをお勧めします。

ご自身の目で確かめたい方は、弊社の豊富な施工事例もぜひご覧ください。

大規模修繕の工事費用の内訳とは

高額になりがちな大規模修繕費用ですが、その見積書は「一体何にいくらかかっているのか」が分かりにくい、と感じる方も少なくありません。

ここでは、費用の大まかな内訳と、それぞれの工事がどのような役割を担っているのかを解説します。

信頼できる業者の見積書は、これらの項目がきちんと分けられ、数量や単価が明記されているものです。

大規模修繕の費用は、主に以下の4つのカテゴリーに分類されます。

より具体的なマンション外壁塗装の費用相場や主要工程ごとの単価の目安については、マンション外壁塗装の費用相場と業者選びのポイントで表や図を用いて詳しく解説していますので、あわせてご覧いただくと見積書の理解が一層深まります。

見積書を受け取ったら、まずはこれらの大きな項目に分かれているかを確認しましょう。

そして、各項目の中にさらに詳細な内容（例：外壁塗装 シリコン塗料 〇〇㎡ 単価〇〇円）が記載されているかが、優良な見積書を見分ける第一歩です。

私たちアップリメイクでは、誰が見ても分かりやすい詳細な見積書のご提出を徹底しています。

ご不明な点は、どんな些細なことでもご納得いただけるまでご説明いたしますので、ぜひ一度、無料の建物診断とお見積りをご依頼ください。

見積もりで重要な足場代について

大規模修繕の見積もりを見て、多くの方が驚かれる項目の一つが「仮設工事費」、特にその大半を占める「足場代」です。

先ほどの内訳でも示した通り、足場代は工事総額の約20%を占めることもあり、決して無視できない費用です。

「ただの作業用の足場になぜこんなに費用がかかるのか？」と疑問に思われるかもしれませんが、これには明確な理由があります。

足場代が高額になる理由

1. 安全性の確保
最も重要な理由は、職人の安全を守るためです。

高所での作業は常に危険と隣り合わせであり、しっかりとした足場がなければ安全な作業は不可能です。

労働安全衛生法でも足場の設置基準は厳しく定められており、その基準を満たすための資材費や組立・解体にかかる専門職人の人件費が必要となります。

2. 作業品質の向上
安定した足場は、職人が両手を自由に使える状態を作り出します。

これにより、塗装や補修といった細かな作業の品質が格段に向上します。

不安定な体勢での作業は、塗りムラや補修不足の原因となり、建物の寿命を縮めることにも繋がりかねません。

3. 近隣への配慮
足場と同時に設置される「飛散防止ネット（メッシュシート）」は、高圧洗浄時の水しぶきや塗料が近隣の建物や車に飛散するのを防ぐ重要な役割を担います。

これにより、近隣トラブルを未然に防ぎ、スムーズな工事進行を可能にするのです。

足場代は「安全と品質、そして円滑な工事のための必要経費」とご理解いただくことが重要です。

ただし、業者によってはこの足場代で不当な利益を上乗せしようとするところも存在します。

足場の面積（㎡）が建物の規模に対して適正か、単価が相場（1㎡あたり600円～900円程度）から逸脱していないか、複数の見積もりを比較して見極める視点も忘れないでください。

賢く抑える工事費用のポイント

大規模修繕には大きな費用がかかりますが、いくつかのポイントを押さえることで、品質を落とさずにコストを賢く抑えることが可能です。

単に安い業者を選ぶのではなく、計画段階から工夫を凝らすことが成功の鍵となります。

1. 相見積もりを必ず取得する
これは最も基本的かつ重要なポイントです。

最低でも3社以上の業者から見積もりを取り、内容を比較検討しましょう。

管理会社に任せきりにするのではなく、ご自身で地元の専門業者などにも声をかけることをお勧めします。

これにより、価格の適正性だけでなく、各社の提案力や担当者の対応力も見えてきます。

2. 工事の優先順位を決める
建物診断の結果に基づき、「今すぐ対応が必要な工事」と「数年後でも問題ない工事」を仕分けることも有効な手段です。

例えば、建物の安全性に直結する雨漏り箇所の防水工事やコンクリートの爆裂補修は最優先ですが、緊急性の低い共用部の照明交換などは次の機会に回す、といった判断です。

専門家と相談しながら、予算内で最も効果的な工事計画を立てましょう。

3. 長期的な視点で材料を選ぶ
前述の通り、初期費用が多少高くても、耐久性の高い塗料や防水材を選ぶことで、次の修繕までの期間を延ばす「長周期化」が可能になります。

これにより、足場を組む回数が減り、生涯にわたるメンテナンスコスト（ライフサイクルコスト）を削減できます。

例えば、10年周期を15年～20年周期に延ばすだけで、将来的なコストに大きな差が生まれます。

4. 不要な工事項目を見直す
業者によっては、過剰な仕様や不要な工事を見積もりに含めている場合があります。

例えば、まだ劣化が進んでいない箇所の全面的な補修や、オーバースペックな材料の提案などです。

各工事項目が本当に必要なのか、その根拠を業者にしっかりと確認し、納得できないものは見直す姿勢が大切です。

これらのポイントを意識して業者と打ち合わせを進めることで、無駄な出費をなくし、適正な価格で高品質な工事を実現することが可能になります。

浜松市で使える補助金はあるのか

大規模修繕の費用負担を軽減するために、ぜひ活用を検討したいのが、国や地方自治体が実施している補助金（助成金）制度です。

浜松市でも、マンションの維持管理や価値向上を目的とした補助金制度が設けられている場合があります。

過去の事例や一般的な制度として、マンションの大規模修繕で活用できる可能性のある補助金には、以下のようなものがあります。

マンション外壁塗装で活用しやすい補助金の種類や申請の流れを全国的な事例も交えて整理したマンション外壁塗装で使える補助金の活用ガイドも参考にしていただくと、制度の全体像がつかみやすくなります。

分譲マンションへの支援制度

浜松市では、分譲マンションの適切な維持管理を促進するため、管理組合が主体となって行う取り組みを支援する制度があります。

これには、長期修繕計画の作成や見直し、耐震診断、そして耐震改修工事などが含まれることがあります。

大規模修繕と同時に耐震補強工事を行う場合などは、補助金の対象となる可能性があります。

省エネ改修に関する補助金

断熱性能を高める改修工事に対して補助金が出るケースもあります。

大規模修繕で行う外壁塗装に「遮熱・断熱塗料（例：ガイナなど）」を使用したり、窓を複層ガラスに交換したりする工事が、これに該当する可能性があります。

光熱費の削減にも繋がり、居住者の快適性も向上するため、一石二鳥の工事と言えるでしょう。

補助金の活用は、専門的な知識が必要な場合や、申請書類の作成が煩雑な場合もあります。

私たちのような地元の事情に詳しい専門業者であれば、補助金活用のためのアドバイスや、申請サポートが可能な場合もございます。

「自分のマンションは対象になるのだろうか？」と思われたら、ぜひ一度お気軽に私たちにご相談ください。

火災保険が適用されるケースとは

「大規模修繕に火災保険？」と意外に思われるかもしれませんが、実は、自然災害によって受けた損傷の修繕には、火災保険（および付帯する風災・雪災・雹災補償など）が適用される可能性があります。

これは、マンションのオーナー様があまりご存じない、しかし非常に有効な費用削減手段の一つです。

具体的には、以下のようなケースが考えられます。

• 台風による強風で、屋根の一部が破損したり、外壁材が剥がれたりした。
• 大雪の重みで、雨樋が変形・破損した。
• 飛来物（雹や風で飛ばされた物）が当たり、外壁や窓ガラスに損傷が生じた。

火災保険や助成金を組み合わせて外壁塗装の費用負担を軽くする考え方については、外壁塗装のお金がないときに活用できる助成金・火災保険の基礎知識で具体的な事例を交えて解説していますので、資金計画を立てる際の参考になります。

大規模修繕の事前調査（建物診断）の際に、これらの自然災害によるものと疑われる損傷が見つかった場合、保険会社に申請することで、その修繕費用が保険金で賄えるかもしれないのです。

経年劣化と災害による損傷の見極めは、プロでなければ難しいものです。

私たちアップリメイクでは、建物診断の際にそうした視点からも建物を隅々までチェックし、保険適用の可能性がある場合は、オーナー様にご報告し、申請のサポートを行っています。

浜松市の3階建てマンション12戸の大規模修繕の見積もりと業者選び

失敗しない業者選びの方法とは

大規模修繕の成否は、「どの業者に依頼するか」で9割が決まると言っても過言ではありません。

価格はもちろん重要ですが、安さだけで選んでしまうと、数年後に塗膜が剥がれるなどの施工不良に繋がり、結局は「安物買いの銭失い」になりかねません。

ここでは、失敗しないための業者選びの基本的な考え方と、依頼先の種類について解説します。

依頼先の種類と特徴

大規模修繕を依頼できる業者には、主に以下の3つのタイプがあります。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の考えに合った選択をすることが大切です。

どのタイプが良いかは一概には言えませんが、3階建て12戸という規模のマンションであれば、地元の事情に詳しく、フットワークが軽く、そして何より適正価格で高品質な施工が期待できる「地元の専門業者」に相談してみることを強くお勧めします。

特に、私たちアップリメイクのような「職人直営店」は、間に余計な業者を挟まないため、コストを抑えつつ、その分を塗料のグレードアップや丁寧な下地処理に充てることが可能です。

ハウスメーカー様の物件でも、品質を落とさずに50～70％程度の費用で施工できるケースも多々ございます。

見積もり比較時の注意点を解説

複数の業者から見積もりを取得したら、次はその内容を正しく比較検討するステップです。

しかし、各社で書式や項目名が異なるため、単純に総額だけを比べてしまうと、重要なことを見落としてしまいます。

ここでは、プロの視点から見積もりを比較する際の注意点を解説します。

1. 「一式」表記が多くないか？
詳細な内訳がなく、「〇〇工事 一式」といった表記が多い見積書には注意が必要です。

これでは、どのような材料をどれだけ使い、どのような作業を行うのかが全く分かりません。

必要な工程を省いたり、安価な材料にすり替えたりする手抜き工事に繋がりかねません。

優良な業者の見積書は、工事項目ごとに「数量（㎡, mなど）」、「単価」、「金額」が明確に記載されています。

2. 塗料のメーカー名・製品名が明記されているか？
「シリコン塗装」「フッ素塗装」としか書かれていない見積書も要注意です。

同じシリコン塗料でも、メーカーや製品によって耐久性や価格は大きく異なります。

どのメーカーの、何という製品（例：日本ペイント パーフェクトトップ）を、何回塗る（例：3回または4回塗り）のかまで、具体的に記載されているかを確認しましょう。

3. 工事範囲が同じ条件になっているか？
A社は鉄部塗装を含んでいるが、B社は含んでいない、といったように、各社の見積もりで工事範囲が異なっている場合があります。

総額が安くても、必要な工事が含まれていなければ意味がありません。

見積もりを比較する際は、必ず同じ工事範囲・同じ仕様で見積もられているかを確認し、条件を揃えてから比較することが重要です。

これらのポイントを押さえて見積書を読み解くことで、単なる価格競争に惑わされず、工事の質を見極めることができます。

もし見積もりの見方で分からないことがあれば、遠慮なくその業者に質問しましょう。

その際の対応の誠実さも、業者を見極める良い判断材料となります。

信頼できる地元の優良業者を見抜く

見積書の内容だけでなく、その業者が本当に信頼に足るパートナーかどうかを見極めるためには、いくつかのチェックポイントがあります。

特に地元・静岡、浜松エリアで長く堅実に営業している優良業者には、共通する特徴があります。

チェックポイント1：詳細な建物診断を実施しているか

「建物をパッと見ただけ」「図面を見ただけ」で見積もりを出す業者は論外です。

信頼できる業者は、必ず専門の資格を持った診断士が現地に赴き、屋根の上や外壁の細部まで、時間をかけて丁寧に調査します。

打診棒でタイルの浮きを一枚一枚確認したり、専用のスコープで塗膜の劣化状況を観察したりと、人間の健康診断と同じように、建物の状態を隅々まで把握しようとします。

その上で、写真付きの詳細な「建物診断報告書」を作成し、なぜこの工事が必要なのかを分かりやすく説明してくれるはずです。

チェックポイント2：施工実績が豊富で、公開しているか

特に、あなたがお持ちのマンションと同規模（3階建て、10戸前後）の施工実績が豊富にあるかを確認しましょう。

公式サイトなどで、具体的なマンション名や施工内容、お客様の声を公開している業者は、それだけ仕事に自信と誇りを持っている証拠です。

アップリメイクは、おかげさまで「アステック マンション物件施工実績優秀賞」をいただくなど、アパート・マンションの実績も豊富です。

チェックポイント3：建設業許可や各種資格を保有しているか

建設業法では、500万円以上の工事を請け負うには「建設業許可」が必要です。

大規模修繕はほとんどの場合これに該当しますので、許可の有無は必ず確認しましょう。

また、職人が「一級塗装技能士」などの国家資格を保有しているかも、技術力を測る重要な指標です。

私たちアップリメイクでは、静岡県内トップクラスの数の有資格者が在籍し、確かな技術で施工にあたっています。

これらのポイントを総合的に判断し、安心して大切な資産を任せられるパートナーを見つけてください。

アフター保証の重要性も確認

工事が無事に完了しても、それで終わりではありません。

むしろ、そこからが本当の意味でのお付き合いの始まりです。

万が一の施工不良や、経年による不具合が発生した際に、きちんと対応してくれるかどうか。

その安心を担保するのが「アフター保証」です。

業者選びの最終段階では、保証内容についてもしっかりと確認しましょう。

保証の種類と確認すべきこと

保証には、大きく分けて2つの種類があります。

1. 製品保証（メーカー保証）
これは、使用した塗料や防水材そのものに対して、製造したメーカーが発行する保証です。

製品の初期不良などが対象となります。

2. 工事保証（自社保証）
こちらがより重要です。

施工した業者が、自社の工事が原因で発生した不具合（例：塗膜の剥がれ、防水層からの雨漏りなど）に対して、無償で補修を行うことを約束するものです。

私たちアップリメイクでは、ご契約いただくプランに応じて5年・7年・最長10年の自社工事保証書を発行しております。

お引渡し後も定期的な点検を通じて、お客様の大切な資産を末永く見守り続けることをお約束しています。

このようなアフターフォロー体制も、業者選びの重要な判断基準としてご検討ください。

浜松市のマンション大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

浜松市の3階建てマンション12戸の大規模修繕の見積もり総まとめ

今回は、浜松市で3階建て12戸のマンションをお持ちのオーナー様に向けて、大規模修繕の見積もりに関する費用相場から業者選びのポイントまで解説いたしました。

最後に、この記事の重要なポイントを改めてまとめます。

大規模修繕は、決して簡単なプロジェクトではありません。

しかし、正しい知識を持って、信頼できるパートナーを選ぶことができれば、必ず成功させることができます。

それは、マンションの資産価値を高め、そこに住む人々の暮らしを末永く守っていくための、最も価値ある投資です。

もし、あなたが今、大規模修繕に関して少しでも不安や疑問をお持ちでしたら、どうか一人で抱え込まないでください。

私たち株式会社アップリメイクは、地元静岡で長年培ってきた技術と経験、そして何よりも「お客様の幸せを第一に」という想いを持って、あなたの大切な資産を守るお手伝いをさせていただきます。

まずは第一歩として、私たちの無料建物診断を利用してみませんか？

専門家があなたのマンションを隅々までチェックし、現状を正確に把握した上で、最適な修繕プランをご提案いたします。

ご連絡を心よりお待ちしております。