こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の齋藤直樹です。アパート経営をされているオーナー様にとって、アパートの塗装は資産価値を維持するために欠かせないメンテナンスですが、その費用の確定申告について頭を悩ませていませんか。
個人事業主として外壁塗装の経費をどう計上すれば良いのか、特に修繕費と減価償却の違いは複雑に感じられるかもしれません。国税庁が定める耐用年数や減価償却年数の考え方、具体的な確定申告のやり方など、専門的な知識が求められる場面も多いでしょう。
また、もしリフォームの確定申告をしないとどうなるのか、そのリスクも気になるところだと思います。この記事では、静岡で長年塗装専門家として多くのオーナー様のお悩みに寄り添ってきた私の経験に基づき、アパート塗装の確定申告に関するあらゆる疑問を解消していきます。
この記事でわかること
- 「修繕費」「減価償却」どちらになるのか明確な判断基準
- 建物の構造ごとの法定耐用年数と具体的な減価償却の計算方法
- 確定申告の具体的なやり方と、申告しない場合のリスク
- 賢く節税するための専門家からの実践的なアドバイス
アパート塗装の確定申告｜基本と経費の考え方
- 個人事業主の外壁塗装は経費になる？
- 経費計上の鍵となる修繕費とは
- 資産計上する減価償却の仕組み
- 国税庁の公式サイトでルールを確認
- 減価償却で使う法定耐用年数とは
- 塗装工事の減価償却年数の計算方法
個人事業主の外壁塗装は経費になる？
アパートやマンションを経営されている個人事業主のオーナー様にとって、外壁塗装は非常に大きな支出です。だからこそ、「この費用は経費として認められるのか？」という疑問は、経営に直結する重要な問題です。
結論から申し上げますと、賃貸経営のために所有しているアパートの外壁塗装費用は、全額を経費として計上することが可能です。これは、アパートの資産価値を維持し、入居者に安全で快適な住環境を提供するために必要な「維持管理費用」と見なされるためです。
経費として計上することで、家賃収入などから得られる不動産所得を圧縮し、結果として所得税や住民税の節税に繋がります。
ただし、ここで最も重要なポイントは、その経費の計上方法です。工事の目的や内容によって、その年に一括で経費にできる「修繕費」になるか、あるいは何年にもわたって分割して経費にする「資本的支出（減価償却）」になるかが変わってきます。
この判断を誤ると、税務調査で指摘を受け、追徴課税などのペナルティが発生する可能性もあるため、注意が必要です。
経費計上の2つの選択肢
- 修繕費：建物の原状回復や維持管理が目的。その年の経費として一括計上できる。
- 資本的支出：建物の価値を高めたり、耐久性を向上させたりする工事。資産として計上し、減価償却によって数年に分けて経費化する。
どちらに該当するかはオーナー様が任意で選べるものではなく、税法上のルールに基づいて客観的に判断されます。次の項目から、この2つの違いについて詳しく見ていきましょう。
経費計上の鍵となる修繕費とは
確定申告において、外壁塗装費用を「修繕費」として計上できると、その年の税負担を大きく軽減できる可能性があります。では、どのような工事が「修繕費」として認められるのでしょうか。
修繕費とは、固定資産の通常の維持管理や、毀損した資産を原状回復させるためにかかった費用のことを指します。簡単に言えば、「壊れたり古くなったりしたものを元の状態に戻す」ための費用です。外壁塗装で言えば、以下のような工事が該当します。
- 経年劣化による塗膜の剥がれや色あせの塗り替え
- 外壁の小さなひび割れ（クラック）の補修
- 雨漏りを修理するための部分的な防水工事
- 台風などの災害で破損した部分の原状回復
これらの工事は、建物の資産価値を積極的に高めるものではなく、あくまでもマイナスの状態をゼロに戻すための維持管理と見なされます。そのため、支出したその年の経費として一括で計上することが認められています。
金額による形式的な判断基準
国税庁は、工事内容での判断が難しい場合のために、金額による形式的な判断基準も示しています。以下のいずれかに該当すれば、修繕費として処理することが可能です。
- １つの修理や改良にかかった費用が20万円未満の場合
- その修理や改良がおおむね3年以内の周期で行われることが明らかな場合
ただし、アパート全体の外壁塗装となると20万円を超えることがほとんどですので、基本的には工事の「目的」や「内容」で判断することになります。
◆斎藤のワンポイントアドバイス
不動産所得が多く、利益が出ている年に外壁塗装を行う場合、修繕費として一括計上できれば大きな節税効果が期待できます。しかし、赤字の年に多額の修繕費を計上しても、その効果は限定的です。塗装のタイミングと会計処理の方法を戦略的に考えることも、賢いアパート経営のポイントと言えるでしょう。
資産計上する減価償却の仕組み
一方で、外壁塗装工事が単なる原状回復にとどまらず、建物の資産価値を明らかに高めたり、使用可能な期間（耐久性）を延長させたりするものである場合、その費用は「資本的支出」と見なされます。この場合、費用は「修繕費」ではなく、建物の資産価値が増加したとして資産計上し、「減価償却」という手続きを通じて経費化していきます。
減価償却とは、固定資産の取得にかかった費用を、その資産が使用できる期間（法定耐用年数）にわたって、毎年少しずつ分割して経費として計上していく会計処理のことです。
外壁塗装において、資本的支出と判断されやすいケースには以下のようなものがあります。
- 塗料のグレードアップ：
一般的なシリコン塗料から、耐久年数が20年を超えるフッ素塗料や無機塗料など、明らかに性能・耐久性が高い塗料に変更した場合。例えば、私たちアップリメイクでご提供している「超高耐久無機プラン」（耐久年数20年）なども、建物の資産価値を長期にわたり高める工事として資本的支出に該当する可能性があります。 - 機能の付加：
通常の塗料に替え、遮熱塗料や断熱塗料を使用して、省エネ性能という新たな価値を付加した場合。 - デザインの大幅な変更：
単色塗りだった外壁をおしゃれなツートンカラーにするなど、デザイン性を向上させて物件の魅力を高めた場合。 - 外壁材の変更：
塗装だけでなく、既存のモルタル壁の上から新しいサイディングを張るカバー工法なども資本的支出に該当します。
これらの支出は、将来にわたって収益を生み出すための「投資」と見なされるため、その効果が及ぶ期間（法定耐用年数）にわたって費用を配分する、という考え方に基づいています。一括で経費にできないため短期的な節税効果は薄れますが、毎年安定して経費を計上できるため、長期的な経営計画が立てやすいというメリットもあります。
国税庁の公式サイトでルールを確認
ここまで修繕費と資本的支出の違いについて解説してきましたが、実際の判断は非常に難しいケースも少なくありません。そこで頼りになるのが、税に関するルールの総本山である国税庁の公式サイトです。
国税庁のウェブサイトには、確定申告に関する最新の情報や、法令の解釈、具体的な事例などが豊富に掲載されています。特に「タックスアンサー（よくある税の質問）」のコーナーは、キーワードで検索ができ、非常に便利です。
例えば、「修繕費と資本的支出」に関する基本的な考え方については、以下のページで詳しく解説されています。
【参照】国税庁 タックスアンサー No.5402 修繕費とならないものの判定
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5402.htm
このページには、どのような支出が修繕費になり、どのようなものが資本的支出になるのか、具体的な判断基準が明記されています。ご自身の工事がどちらに該当するか迷った際には、まずはこちらの一次情報を確認することが、正しい申告への第一歩となります。
また、確定申告の時期になると、申告書の書き方やe-Tax（電子申告）の利用方法など、特集ページも組まれます。税制は毎年のように改正される可能性もあるため、申告を行う前には必ず最新の情報を国税庁のサイトで確認する習慣をつけることをお勧めします。
専門家への相談も重要
国税庁のサイトは非常に有用ですが、それでもご自身のケースに当てはめて判断するのが難しい場合も多々あります。特に大規模な修繕で金額が大きくなる場合や、判断に迷うグレーなケースでは、自己判断で処理を進めるのはリスクが伴います。そのような場合は、必ず顧問税理士などの専門家に相談するようにしてください。
減価償却で使う法定耐用年数とは
外壁塗装費用が資本的支出と判断された場合、減価償却の計算が必要になりますが、その際に基準となるのが「法定耐用年数」です。
法定耐用年数とは、資産を使用できる期間として法律（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）で定められた年数のことを指します。これは、実際の建物の寿命や塗料の耐久性とは異なる、あくまで税法上のルールであるという点が重要です。
多くのオーナー様が勘違いしやすいのですが、外壁塗装の減価償却計算で使うのは、「塗料の耐用年数」ではありません。例えば、私たちが「この無機塗料は20年の耐久性が期待できます」とご説明したとしても、会計処理で20年という年数を使うわけではないのです。
税法上、外壁塗装は建物から独立した資産とは見なされず、建物本体の価値を高める一部と解釈されます。そのため、減価償却を行う際は、塗装を施した「建物本体」の法定耐用年数を適用するのが原則です。
アパート（住宅用）の法定耐用年数は、その建物の構造によって以下のように定められています。
| 構造・用途 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 22年 |
| 木骨モルタル造のもの | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 38年 |
| 金属造のもの（骨格材の肉厚により変動） | 19年～34年 |
（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」を基に作成）
例えば、ご自身の所有するアパートが木造であれば、法定耐用年数は22年です。このアパートの外壁塗装費用を資本的支出として処理する場合、22年という期間をかけて減価償却を行っていくことになります。この法定耐用年数を正しく把握することが、減価償却計算のスタート地点となります。
塗装工事の減価償却年数の計算方法
法定耐用年数を把握したら、次は実際に毎年の経費として計上する「減価償却費」を計算します。建物の減価償却の計算方法は、原則として「定額法」を用います。定額法とは、その名の通り、毎年一定額を減価償却費として計上していくシンプルな方法です。
定額法の計算式は以下の通りです。
毎年の減価償却費 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率
- 取得価額：外壁塗装にかかった費用（資本的支出とされた金額）
- 償却率：法定耐用年数ごとに定められた率（国税庁の「減価償却資産の償却率表」で確認できます）
それでは、具体的な例でシミュレーションしてみましょう。
【計算例】木造アパートに220万円の塗装工事を行った場合
- 法定耐用年数の確認
木造アパートの法定耐用年数は22年です。 - 償却率の確認
国税庁の償却率表で、耐用年数22年に対応する定額法の償却率を確認します。すると「0.046」であることが分かります。 - 減価償却費の計算
取得価額（塗装費用）2,200,000円に、償却率0.046を掛け合わせます。
2,200,000円 × 0.046 = 101,200円
この計算により、年間101,200円を「減価償却費」として、22年間にわたって経費計上していくことになります。
◆斎藤のワンポイントアドバイス
年の途中で塗装工事が完了した場合は、月割りでの計算が必要になります。例えば、7月に工事が完了した場合、その年は7月から12月までの6ヶ月分を計上します。計算式は「年間の減価償却費 × (6ヶ月 ÷ 12ヶ月)」となります。初年度の計算は少し複雑になりますので、会計ソフトを利用したり、税理士に相談したりすると確実です。
このように、一度計算方法を理解すれば、ご自身でも将来の経費額を予測し、より精度の高い事業計画を立てることが可能になります。
アパート塗装の確定申告｜手続きと注意点
- 確定申告のやり方と必要書類
- リフォームで確定申告しないとどうなる？
- アパート塗装の確定申告でよくある疑問
確定申告のやり方と必要書類
実際に確定申告を行う際の具体的な流れと、事前に準備しておくべき書類について解説します。近年はe-Taxの普及により、自宅からでも申告が可能になりましたが、いずれの方法でも必要書類を揃えておくことがスムーズな手続きの鍵となります。
確定申告の主なやり方
- e-Tax（電子申告）を利用する
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で申告書を作成し、インターネット経由で提出する方法です。計算ミスが起こりにくく、24時間いつでも提出できるのがメリットです。マイナンバーカードと対応するスマートフォンやICカードリーダライタがあれば、自宅で完結できます。 - 税務署の窓口で提出する
完成した申告書を、管轄の税務署に直接持参して提出する方法です。申告時期は窓口が大変混雑するため、時間に余裕を持って行く必要があります。 - 郵送で提出する
完成した申告書を、管轄の税務署に郵送する方法です。税務署の閉庁後でも、時間外収受箱に投函することも可能です。 - 税理士に依頼する
帳簿の作成から申告書の作成・提出まで、一連の手続きを税理士に代行してもらう方法です。費用はかかりますが、最も手間がなく、正確な申告が期待できます。
必ず保管しておくべき必要書類
どの方法で申告するにしても、塗装工事の費用を経費として計上した根拠を示す以下の書類は、必ず7年間保管する義務があります。税務調査の際に提示を求められる可能性があるため、大切にファイルしておきましょう。
- 見積書：工事の内訳が詳細に記載されているもの。
- 契約書：工事の請負契約を証明するもの。
- 請求書：業者から発行された金額の請求を証明するもの。
- 領収書：代金を支払ったことを証明するもの。（銀行振込の場合は振込明細書）
これらの書類は、その支出が事業に必要なものであったこと、そして金額が妥当であったことを客観的に証明するための重要な証拠となります。特に、修繕費か資本的支出かの判断の根拠にもなるため、工事内容が具体的にわかる見積書や契約書は非常に重要です。
リフォームで確定申告しないとどうなる？
アパートの塗装費用は、正しく申告すれば節税に繋がる有効な経費です。しかし、もしこの経費を計上せずに確定申告をしなかったり、あるいは確定申告自体を行わなかったりすると、どうなるのでしょうか。
結論から言うと、本来納めるべき税金よりも多く支払うことになり、単純に「損」をします。経費を計上しないということは、不動産所得が実際よりも多く計算されるため、それに応じて所得税や住民税も高くなってしまうのです。
さらに、個人事業主として不動産所得がある場合、確定申告は義務です。もし申告を怠った場合、以下のような厳しいペナルティが課される可能性があります。
確定申告をしない場合のペナルティ
- 無申告加算税
法定申告期限までに申告しなかった場合に課される税金。原則として、納付すべき税額に対して15%〜20%が加算されます。 - 延滞税
法定納期限の翌日から、実際に納税が完了する日までの日数に応じて課される利息に相当する税金です。 - 青色申告特別控除が受けられない
青色申告を行っている場合、最大65万円の特別控除が受けられますが、期限内に申告しないとこの特典が受けられなくなり、税負担が大幅に増える可能性があります。
「少し面倒だから」「よくわからないから」といった理由で申告を怠ると、本来得られたはずの節税メリットを失うだけでなく、余計なペナルティまで支払うことになりかねません。アパート塗装のような大きな支出があった年こそ、正確な確定申告を行うことが、健全な賃貸経営を続ける上で不可欠です。
アパート塗装の確定申告でよくある疑問（FAQ）
アパート塗装と確定申告に関して、オーナー様からよくいただく質問をQ&A形式でまとめました。具体的な疑問を解消し、申告への不安を少しでも取り除ければ幸いです。
Q1. 減価償却か修繕費か、どうしても自分で判断がつきません。どうすれば良いですか？
A. 最も安全で確実な方法は、税理士に相談することです。税務の専門家として、契約書や見積書の内容を精査し、法的に最も適切な判断を下してくれます。私たちのような塗装業者も、過去の経験から「この工事内容なら資本的支出と見なされる可能性が高い」といったアドバイスは可能ですが、最終的な税務判断はできません。
特に金額が大きい場合は、専門家への相談費用を惜しまないことが、将来的なリスクを避ける上で賢明な選択と言えます。
Q2. 減価償却の途中でアパートを売却した場合、残りの償却費はどうなりますか？
A. 減価償却が終わっていない金額（未償却残高）は、アパートの帳簿価額（取得価額から減価償却累計額を引いたもの）に含まれます。アパートの売却価格がこの帳簿価額を上回れば、その差額が「譲渡所得」として課税の対象になります。
逆に下回れば「譲渡損失」となります。外壁塗装によって資産価値が向上していることは、売却価格の交渉において有利に働く可能性もありますので、売却を検討している場合は、不動産会社や税理士と連携して戦略を練ることが重要です。
Q3. 複数のアパートを所有していますが、塗装費用はまとめて申告できますか？
A. 物件ごとに分けて経費を計算し、申告する必要があります。それぞれの物件で構造や築年数、塗装工事の内容も異なるため、修繕費になるか資本的支出になるかの判断も物件ごとに行います。確定申告書の不動産所得の収支内訳書には、物件ごとの収入や経費を記入する欄がありますので、日頃から物件ごとに帳簿を分けて管理しておくことが大切です。
Q4. 塗装工事で助成金を受け取りました。会計処理はどうすればよいですか？
A. 受け取った助成金は、「雑収入」として不動産所得に含めて申告するのが一般的です。塗装費用は総額で経費（修繕費または資本的支出）として計上し、それとは別に助成金を収入として計上します。費用から助成金額を直接差し引くわけではない点に注意が必要です。この処理についても、念のため税理士にご確認いただくことをお勧めします。
まとめ：アパート塗装の確定申告の要点
今回は、アパートオーナー様が直面する外壁塗装の確定申告について、修繕費と減価償却の考え方を中心に詳しく解説してきました。複雑に感じる税務処理も、ポイントを押さえれば、アパート経営の強力な武器になります。
この記事でお伝えした重要なポイントを、最後に改めて整理します。
アパート塗装と確定申告の重要ポイント
- アパートの塗装費用は、「修繕費」または「資本的支出（減価償却）」として経費計上が可能です。
- 原状回復が目的なら「修繕費」として一括経費に、価値向上が目的なら「資本的支出」として減価償却を行います。
- 減価償却の期間は、塗料の耐用年数ではなく、建物本体の法定耐用年数（木造22年、RC造47年など）を適用します。
- 国税庁の公式サイトで最新情報を確認し、判断に迷う場合は税理士に相談することが最も確実です。
- 確定申告をしないと、節税の機会を逃すだけでなく、無申告加算税などのペナルティが課されるリスクがあります。
- 申告の根拠となる見積書、契約書、領収書などは7年間の保管義務があります。
大切な資産であるアパートの価値を長期的に守り、安定した経営を続けるためには、計画的なメンテナンスと適切な会計処理が両輪となります。
◆斎藤のワンポイントアドバイス
私たち株式会社アップリメイクは、1973年の創業以来、地元静岡で数多くのオーナー様のアパート・マンション塗装を手掛けてまいりました。塗装のプロであることはもちろん、ファイナンシャルプランナーや宅建士の資格を持つスタッフも在籍しており、技術的なご提案だけでなく、長期的な経営視点に立った修繕計画のご相談にも応じられるのが強みです。
アパート塗装や確定申告でお悩みの際は、ぜひ一度、お気軽に私たちの無料診断・お見積りをご利用ください。
この記事が、オーナー様の賢いアパート経営の一助となれば幸いです。
アップリメイクのアパート・マンション塗装サービスについて、
より詳しくは、こちらの総合案内ページをご覧ください。
