こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の齋藤直樹です。
静岡市でアパートやマンションなどの収益物件を所有されているオーナー様から、「外壁塗装をそろそろ考えないといけないけれど、税金対策にもなるのかな？」というご相談をいただくことがあります。
外壁塗装は、決して安い工事ではありません。
だからこそ、「ただの出費」で終わらせるのではなく、建物を守りながら、賃貸経営の数字にも良い形で活かしたいですよね。
特に会社員として働きながら賃貸経営をされているサラリーマン大家さんにとっては、確定申告のたびに「家賃収入はあるけれど、税金や修繕費を差し引くと、思ったほど手元に残らない」と感じることもあるかなと思います。
外壁塗装は、やり方や会計処理を間違えなければ、収益物件を守るメンテナンスであると同時に、所得税や住民税の負担を抑えるきっかけにもなります。
ただし、ここで大切なのは「外壁塗装なら何でも全額すぐに経費にできる」と決めつけないことです。
工事の目的や内容によって、「修繕費」としてその年に経費計上できるケースもあれば、「資本的支出」として減価償却が必要になるケースもあります。
この判断をあいまいにしたまま進めると、あとから税務上の指摘を受ける可能性もあります。ここ、かなり大事です。
この記事では、塗装専門家であり、2級ファイナンシャル・プランニング技能士・AFPでもある私の立場から、静岡市の収益物件オーナー様に向けて、外壁塗装と税金対策の考え方をできるだけわかりやすく解説します。
なお、私は税理士ではありませんので、最終的な税務判断は税理士さんや税務署に確認してください。
そのうえで、塗装業者としては、税理士さんが判断しやすいように、工事内容がわかる見積書や診断資料、写真付きの報告書を整えることができます。
「結局、自分の物件ではどう考えればいいのか？」というところまでイメージできるようにお話ししていきますね。
この記事でわかること
- 静岡市の収益物件で外壁塗装が税金対策につながる基本的な仕組み
- 修繕費と資本的支出の違いと、判断で失敗しやすいポイント
- サラリーマン大家さんが知っておきたい損益通算の考え方
- 外壁塗装費用を確定申告で扱うときに残しておきたい書類
- 静岡市の補助金・固定資産税・減税制度で確認しておきたい注意点
- 税金対策だけでなく、入居率や資産価値まで考えた塗装計画の立て方
静岡市で収益物件の塗装を行うときに税金対策を考える理由
賃貸経営では「家賃収入」だけでなく「手残り」を見ることが大切です
アパートやマンションなどの収益物件を経営していると、毎月の家賃収入に目が行きやすいですよね。
ただ、賃貸経営で本当に大切なのは、家賃収入そのものではなく、そこから固定資産税、管理費、修繕費、保険料、借入金の利息、そして税金を差し引いたあとに、どれだけ手元に残るかです。
不動産所得は、基本的に「家賃収入などの収入金額」から「必要経費」を差し引いて計算します。
この不動産所得が黒字になれば、所得税や住民税の課税対象になります。
もちろん、利益が出ること自体は良いことです。
ですが、必要な修繕を先送りにした結果、見かけ上の利益だけが残り、税金を払ったあとに建物の劣化が進んでしまう。これでは、長い目で見ると良い経営とは言いにくいですよね。
外壁塗装は、建物を雨水や紫外線から守るための大切なメンテナンスです。
そして、収益物件の場合、その費用は税務上の扱いによって不動産所得に影響します。
つまり、外壁塗装を「いつ行うか」「どのような目的で行うか」「見積書や請求書にどのように残すか」によって、税金対策としての意味も変わってくるのです。
税金対策の目的
賃貸経営における税金対策は、税金をごまかすことではありません。
法律で認められた範囲で、必要な経費を正しく計上し、課税対象となる所得を適切に把握することです。
建物を守るために必要な外壁塗装を、経営上も税務上もムダなく活かす。これが、収益物件オーナー様にとっての現実的な税金対策です。
私が現場で感じるのは、塗装のタイミングを「建物がかなり傷んでから」考える方が多いということです。
ただ、ひび割れやシーリングの劣化、鉄部のサビ、屋上防水の傷みを放置してしまうと、あとから雨漏りや下地の腐食が起こり、塗装だけでは済まなくなることがあります。
その状態になると、費用が大きくなるだけでなく、入居者様への対応、空室リスク、家賃下落のリスクまで出てきます。
税金対策として考えるなら、利益が出た年にあわてて工事を入れるのではなく、建物の状態を見ながら、数年単位で修繕計画を立てることが大切です。
サラリーマン大家さんは損益通算を理解しておきましょう
会社員として給与を受け取りながら、アパートやマンションを所有しているサラリーマン大家さんの場合、外壁塗装と税金対策の話でよく出てくるのが「損益通算」です。
損益通算とは、簡単に言うと、ある所得で出た赤字を、他の所得の黒字と一定の範囲で合算できる制度です。
収益物件で外壁塗装を行った年に、不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得などと通算できるケースがあります。
たとえば、給与所得が520万円あり、不動産所得が外壁塗装によって30万円の赤字になったとします。
この場合、一定のルールのもとで損益通算ができれば、課税対象となる所得を520万円から490万円へ圧縮できる可能性があります。
給与から源泉徴収されていた所得税が、確定申告によって一部戻ってくることもあります。
損益通算で注意したいこと
不動産所得の赤字なら、どんな赤字でも無条件に給与所得と通算できるわけではありません。
たとえば、土地を取得するための借入金利子が赤字に含まれる場合など、損益通算に制限がかかるケースがあります。
また、組合や信託を通じた不動産投資では、赤字の扱いが通常の賃貸経営と異なることもあります。
外壁塗装を税金対策として考える場合は、必ず税理士さんに確認してください。
ここで大事なのは、損益通算を目的に無理に工事をするのではない、ということです。
本来、外壁塗装は建物を守るための工事です。
必要な工事を必要な時期に行い、その費用を税務上も正しく扱う。
この順番が自然です。
「節税になるから工事をする」というより、「そろそろ必要な工事だから、どうせなら税金面でもムダなく活かす」と考える方が、賃貸経営として健全かなと思います。
外壁塗装が所得税対策になる基本の仕組み
収益物件の外壁塗装が所得税対策につながる理由は、工事費用が必要経費として扱える場合があるからです。
所得税は、ざっくり言うと「収入」から「経費」を差し引いた所得に対してかかります。
そのため、収益物件の維持管理に必要な外壁塗装費用を正しく経費として計上できれば、不動産所得を圧縮できる可能性があります。
ただし、ここで必ず押さえてほしいのが、外壁塗装費用は工事内容によって次の2つに分かれるという点です。
- 修繕費：建物を通常の状態に戻す、または維持するための支出
- 資本的支出：建物の価値を高めたり、耐久性を明らかに向上させたりする支出
同じ「外壁塗装」という名前でも、工事の目的が違えば税務上の扱いも変わります。
たとえば、経年劣化で色あせた外壁を塗り替えたり、小さなひび割れを補修したり、シーリングを打ち替えて雨水の侵入を防いだりする工事は、建物を元の状態に戻す意味合いが強くなります。
このような場合は、修繕費として扱える可能性があります。
一方で、単なる塗り替えにとどまらず、外壁材そのものを高性能なものへ全面的に変更する、建物の用途を変える、明らかに資産価値を高める改良を行う、といった場合は資本的支出として考える必要があります。
修繕費として扱われやすい外壁塗装の例
修繕費とは、建物を通常の状態に維持したり、劣化した部分を元の状態に戻したりするための費用です。
収益物件の外壁塗装では、次のような工事が修繕費として考えられやすいです。
- 経年劣化による外壁の色あせや汚れを塗り替える工事
- 外壁のひび割れを補修してから塗装する工事
- 雨漏りを防ぐためのシーリング打ち替え
- 鉄骨階段や手すりなど、鉄部のサビ止めと塗装
- 前回と同程度のグレードの塗料を使った一般的な塗り替え
- 台風などで傷んだ箇所を原状回復するための補修
考え方としては、「建物を元の良い状態に戻す工事かどうか」です。
収益物件では、入居者様に安全で快適な住環境を提供するために、外壁や屋根、防水部分をきちんと維持する必要があります。
そのための塗装や補修であれば、修繕費として説明しやすいケースが多いです。
ただし、税務上の判断は工事名だけでは決まりません。
見積書の内容、工事写真、建物の劣化状況、前回工事との比較、使用する材料などを総合的に見て判断されます。
「外壁塗装工事一式」とだけ書かれた見積書では、あとから説明しにくくなってしまいます。
資本的支出として扱われる可能性がある工事
資本的支出とは、建物の価値を高めたり、耐久性を増したりするための支出です。
外壁塗装でいうと、単に傷んだところを直すだけではなく、元の状態よりも明らかにグレードアップする工事は注意が必要です。
たとえば、次のようなケースです。
- 外壁塗装に加えて、外壁材を全面的に張り替える
- もともと無かった断熱改修や大幅な性能向上を伴う工事を同時に行う
- 建物の用途変更に伴う大規模な改装を行う
- 既存仕様から明らかに高性能な仕様へ変更し、耐用年数や資産価値の向上が主目的と見られる
ここで誤解してほしくないのは、高耐久塗料を選んだら必ず資本的支出になる、という意味ではないことです。
収益物件では、長期的なメンテナンスコストを抑えるために、耐久性の高い塗料を選ぶこともあります。
たとえば弊社の料金プランでも、外壁の「超高耐久無機プラン」は耐久年数20年を目安としたプランとしてご案内しています。
ただし、従来の仕様、工事目的、建物の劣化状況、改良の度合いによっては、資本的支出として扱うべき部分が出る可能性があります。
だからこそ、見積もり段階で「これは原状回復のための工事なのか」「資産価値を上げる改良部分が含まれるのか」を分けて考えることが大切です。
修繕費と資本的支出は、業者だけで最終判断しないでください
私たち塗装業者は、建物の劣化状況、施工内容、材料、写真、見積書を通じて、税理士さんが判断しやすい資料を整えることはできます。
ただし、税務上の最終判断は税理士さんや税務署の領域です。
特に工事金額が大きい収益物件では、契約前に税理士さんへ見積書を見てもらうことをおすすめします。
塗装工事で経費にしやすい項目と、見積書で確認すべき項目
外壁塗装を税金対策として活かすには、工事の中身が見える見積書が欠かせません。
税務上だけでなく、業者選びの面でも、見積書の透明性はかなり重要です。
次のような項目が、数量や単価と一緒に記載されているか確認してください。
- 足場組立・飛散防止シート
- 高圧洗浄、またはバイオ高圧洗浄
- 下地処理、ひび割れ補修、ケレン作業
- シーリング打ち替え、シーリング増し打ち
- 外壁下塗り、中塗り、上塗り
- 屋根塗装、防水工事、屋上防水
- 鉄部塗装、雨樋塗装、軒天塗装、破風板塗装などの付帯部
- 使用する塗料のメーカー名、製品名、塗布回数
- 施工面積、メートル数、単価、合計金額
反対に、「外壁塗装工事一式」「修繕工事一式」といった表記ばかりの見積書は、税務上も工事品質の確認上も不安が残ります。
どの部分に、どの材料を、どの数量で、どの工程で施工するのかが見えないからです。
詳しい見積書の見方については、こちらの記事でも解説しています。
収益物件の塗装では、オーナー様ご自身が現場に常駐できないことも多いですよね。
だからこそ、工事前の診断写真、見積書、工事中の写真、完了報告書を残しておくことが大切です。
税務署に説明するためだけでなく、次回の修繕計画を立てるときにも役立ちます。
サラリーマン大家さんが外壁塗装費用を損益通算に活かす考え方
外壁塗装で不動産所得が赤字になる流れ
外壁塗装費用が修繕費として認められる場合、その年の必要経費として計上できます。
その結果、家賃収入よりも経費が大きくなれば、不動産所得が赤字になることがあります。
この赤字を給与所得などと通算できると、課税所得が下がり、所得税や住民税の負担が軽くなる可能性があります。
損益通算の具体例
| 給与所得 | 520万円 |
| 年間の家賃収入 | 200万円 |
| 通常の経費 | 50万円 |
| 外壁塗装費用 | 180万円 |
| 不動産所得 | 200万円 - 50万円 - 180万円 = 30万円の赤字 |
| 損益通算後の所得 | 520万円 - 30万円 = 490万円 |
上記は仕組みを理解するための簡単な例です。実際の税額は、所得控除、税率、借入金利子、他の所得、青色申告の有無などによって変わります。
この例では、不動産所得の赤字30万円を給与所得と通算できる前提で、課税対象となる所得が30万円下がります。
仮に所得税率が20％の方であれば、所得税だけで単純計算すると6万円前後の差が出るイメージです。
さらに住民税にも影響するため、実際には所得税と住民税を合わせて考える必要があります。
ただし、ここで「塗装費用180万円がそのまま180万円節税になる」と勘違いしてはいけません。
節税になるのは、経費計上によって課税所得が下がり、その下がった所得に対する税金部分です。
ここを間違えると、工事費用と節税効果のバランスを見誤ってしまいます。
大きな利益が出た年ほど、修繕計画の見直しが大切です
賃貸経営では、退去が少なく、修繕費もあまりかからず、利益が大きく出る年があります。
その年だけ見ると嬉しいことですが、建物は毎年少しずつ傷んでいます。
特に静岡市は、日差しや雨、台風の影響を受けやすく、沿岸部に近い地域では塩害による鉄部のサビにも注意が必要です。
外壁のチョーキング、シーリングのひび割れ、屋上防水の膨れ、鉄骨階段のサビなどが出ているなら、利益が出ている年に計画的な修繕を行うのも一つの考え方です。
ただし、これは「税金を減らすためだけに工事をする」という話ではありません。
どうせ数年以内に必要になる工事なら、建物の劣化が深刻になる前に行い、税務上も適切に処理するという考え方です。
外壁塗装を先延ばしにして雨漏りが発生すると、入居者様への対応、内装補修、家賃減額、退去、空室募集など、見えないコストが一気に増えることがあります。
その意味では、外壁塗装は「税金対策」だけでなく、「将来の大きな出費を防ぐ対策」でもあります。
青色申告は使える控除額を勘違いしないことが大切です
収益物件を所有している方には、青色申告を検討されている方も多いと思います。
青色申告には、青色申告特別控除や赤字の繰越控除など、賃貸経営にとってメリットのある制度があります。
ただし、不動産所得の青色申告特別控除は、物件規模によって扱いが変わります。
一般的には、アパートなら独立した貸室がおおむね10室以上、貸家ならおおむね5棟以上といった規模が、事業的規模の目安として扱われます。
事業的規模で、正規の簿記による記帳など一定の要件を満たす場合は、最高55万円、さらにe-Taxなどの要件を満たすと最高65万円の青色申告特別控除を受けられる可能性があります。
一方で、事業的規模でない不動産貸付の場合は、原則として最高10万円の青色申告特別控除になります。
「青色申告なら必ず65万円控除」ではありません
サラリーマン大家さんの場合、所有物件が1棟だけ、または数室だけというケースもあります。
その場合、青色申告をしていても65万円控除ではなく、10万円控除となることがあります。
ご自身の物件規模でどの控除が使えるかは、税理士さんや税務署に確認しましょう。
なお、青色申告をしている場合、損益通算をしてもなお控除しきれない純損失があるときは、翌年以後3年間にわたって繰り越せる場合があります。
これは、外壁塗装や大規模修繕を行った年に赤字が大きく出たときに、翌年以降の黒字と相殺できる可能性がある制度です。
ただし、必要な申告を継続して行うことが前提になります。
赤字の年だからといって申告をしないと、あとから損失を活かせないことがあります。
このあたりは本当に大事なので、外壁塗装をする年は早めに税理士さんへ相談しておくと安心です。
アパート塗装の確定申告や修繕費・減価償却の基本については、以下の記事も参考にしてください。
静岡市で外壁塗装に使える補助金・減税・固定資産税の考え方
静岡市で外壁塗装の補助金は使える？
外壁塗装を検討するとき、「補助金が使えたら助かるのに」と思う方は多いです。
静岡市の公式情報では、経年劣化などによる住宅のメンテナンス、つまり外壁塗装や防水改修などにかかる助成は行っていないと案内されています。
そのため、2026年6月時点で確認できる範囲では、静岡市で収益物件の通常の外壁塗装そのものに使える直接的な補助金は期待しにくい状況です。
ただし、ここで完全に諦める必要はありません。
補助金制度は、毎年内容が変わります。
また、外壁塗装単体では対象外でも、耐震改修、省エネ改修、空き家活用、長寿命化、マンション管理計画など、別の制度と関係する場合があります。
たとえば、外壁塗装と同時に断熱改修や窓の改修、屋上防水、共用部の修繕を行う場合、工事内容によっては別制度の対象になる可能性を確認する価値があります。
補助金を確認するときのポイント
- 静岡市の公式ホームページで最新情報を確認する
- 「外壁塗装」ではなく「省エネ」「耐震」「空き家」「長寿命化」などの制度も見る
- 収益物件が対象か、居住用住宅だけが対象かを確認する
- 工事着工前の申請が必要か確認する
- 補助金を受けた場合の税務処理も税理士さんに確認する
補助金は、申請前に工事を始めると対象外になることが多いです。
「あとから申請すればいいだろう」と考えて進めてしまうと、使えるはずだった制度を使えなくなることがあります。
外壁塗装や防水工事を計画する段階で、早めに確認しておきましょう。
外壁塗装工事で直接的な所得税の減税は受けられる？
「外壁塗装をすると減税になりますか？」という質問もよくあります。
ここでいう減税には、2つの意味があります。
- 税額控除：計算された税金から直接差し引く制度
- 必要経費：収入から差し引いて所得を減らす仕組み
収益物件の通常の外壁塗装について、住宅ローン控除のように所得税額から直接差し引かれる制度が常にあるわけではありません。
ただし、外壁塗装費用を修繕費として必要経費にできる場合は、不動産所得が下がります。
その結果、所得税や住民税の負担が軽くなる可能性があります。
つまり、外壁塗装の税金対策は、「税金から直接引く」というより、「不動産所得を正しく計算することで結果的に税負担を抑える」というイメージです。
この違いを理解しておくと、節税効果を過大に見積もりにくくなります。
また、外壁塗装と同時に行う工事の内容によっては、住宅やマンションの固定資産税の減額制度に関係するケースもあります。
特に一定要件を満たすマンションで、外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事などの長寿命化工事を行った場合、固定資産税の減額制度が関係する可能性があります。
ただし、対象となるマンションや工事内容には細かい要件があります。
「外壁を塗れば必ず減税」と考えるのではなく、管理計画認定の有無や工事内容、申告期限を含めて、静岡市や管理会社、税理士さんに確認してください。
塗装後に固定資産税は上がるのか
オーナー様から意外と多いのが、「外壁塗装をして建物がきれいになったら、固定資産税が上がるのでは？」という不安です。
結論から言うと、通常の経年劣化に対する塗り替えであれば、固定資産税が上がる可能性は高くありません。
なぜなら、外壁塗装は多くの場合、建物を元の状態に戻す維持管理だからです。
色あせた外壁を塗り替える、ひび割れを補修する、シーリングを打ち替える、鉄部のサビを止めるといった工事は、建物の機能を守るための修繕として考えられます。
一方で、外壁材そのものを高級な材料へ全面的に変更する、建物の用途や構造に関わる大規模な改修を行う、といった場合は、固定資産税評価に影響する可能性がゼロとは言えません。
通常の塗装と、建物の価値を大きく変える改良工事は分けて考える必要があります。
◆齋藤のワンポイントアドバイス
固定資産税が心配で塗装を先送りにされる方もいますが、通常の塗り替えであれば、そこまで過度に心配しなくて大丈夫かなと思います。
むしろ怖いのは、外壁や防水の劣化を放置して、雨漏りや下地腐食につながることです。
収益物件の場合、建物の傷みは入居者様の不安、空室、家賃下落にもつながります。
固定資産税を気にするあまり、必要なメンテナンスを遅らせる方が、長い目で見るとリスクが大きいかもしれません。
固定資産税が気になる場合は、工事前に「通常の修繕なのか」「資産価値を高める改良なのか」を、見積書の段階で確認しておきましょう。
税務署や市役所に説明するときにも、工事内容が分かれている方が安心です。
外壁塗装を税金対策だけで終わらせないための収益物件経営の視点
塗装は節税だけでなく、入居率にも影響します
外壁塗装を税金対策の面から考えることは大切です。
ただ、収益物件の塗装で本当に見てほしいのは、税金だけではありません。
塗装後の外観は、入居希望者が物件を見るときの第一印象に大きく影響します。
内装がきれいでも、外壁が色あせていたり、共用階段がサビていたり、ベランダの防水が傷んでいたりすると、「管理が行き届いていない物件なのかな」と思われやすくなります。
逆に、外観が清潔で、共用部まで手入れされている物件は、管理状態への安心感が伝わります。
これは、家賃を守るうえでも、空室期間を短くするうえでも大切です。
賃貸物件の色選びや入居率への影響については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
税金対策としても「安さだけ」で業者を選ばないでください
外壁塗装の見積もりを取ると、業者によって金額が大きく違うことがあります。
オーナー様としては、費用を抑えたい気持ちは当然です。
ただ、税金対策のためにも、賃貸経営のためにも、安さだけで決めるのは危険です。
なぜなら、見積書が安く見えても、下地処理、シーリング、鉄部のサビ止め、防水補修、付帯部塗装などが十分に含まれていないことがあるからです。
必要な工事を省いて安く見せている場合、数年で剥がれたり、雨漏りが起きたり、再工事が必要になったりする可能性があります。
そうなると、結果的にトータルコストは高くなります。
また、税務上も「何にいくらかかったのか」が分かりにくい見積書では、修繕費として説明しづらくなります。
アップリメイクでは、工事内容、数量、単価、塗料名、施工範囲をできるだけ分かりやすく記載したお見積書を大切にしています。
これは、オーナー様が安心して比較検討できるようにするためでもあり、税理士さんに相談しやすくするためでもあります。
下地処理を省くと、税金対策どころではなくなります
外壁塗装は、ただ色を塗ればよい工事ではありません。
建物を長く守るためには、塗る前の下地処理がとても大切です。
たとえば、外壁のひび割れを補修せずに上から塗ってしまうと、見た目は一時的にきれいになりますが、内部に水が入り続ける可能性があります。
シーリングが劣化したまま塗装すると、目地から雨水が侵入し、サイディングの反りや下地の腐食につながることがあります。
鉄部のサビを十分に落とさずに塗装すると、数年でまたサビが浮いてきます。
こうした手抜きは、最初の工事費用を安く見せることはできても、長期的には建物の寿命を縮めます。
収益物件の場合、修繕費を経費にできるかどうかだけではなく、その工事が本当に資産を守る内容になっているかが大切です。
税金対策として経費を使ったつもりが、数年後に再修繕が必要になったら、意味が薄れてしまいますよね。
私たちアップリメイクは、職人直営の屋根・外壁塗装リフォーム専門店として、下地処理、塗布量、乾燥時間、工程管理を大切にしています。
亡き父が大切にしていた「お客様の幸せを第一に施工品質を考える」という考えは、今も私の仕事の軸です。
収益物件であっても、戸建てであっても、建物を守るという本質は同じです。
色選びは入居者ターゲットと周辺環境から考えましょう
塗装の色選びが入居率と税金対策に与える影響
私は塗装職人としてキャリアをスタートし、現在は経営者として、そしてファイナンシャル・プランナーとして、オーナー様の資産全体を考える立場になりました。
その両方の視点から見ると、収益物件の色選びは単なるデザインの問題ではありません。
空室対策、入居者満足度、将来の修繕計画、そして税金対策まで関わる経営判断です。
たとえば、単身者向けの物件であれば、グレーやネイビー、ホワイトを使ったシンプルでモダンな外観が好まれることがあります。
ファミリー向けの物件なら、ベージュやブラウン、アイボリーなど、落ち着きと安心感のある色が合うことも多いです。
学生向けの物件なら、暗すぎず、清潔感と少しの個性がある配色が印象に残りやすいです。
ただし、目立てばよいというわけではありません。
静岡市内でも、住宅街、駅周辺、幹線道路沿い、海に近い地域、山に近い地域では、周辺環境が違います。
周囲の街並みから浮いてしまうような色は、近隣からの印象を悪くすることもあります。
長く選ばれる物件にするには、ターゲット層に響きつつ、地域に自然になじむ色を選ぶことが大切です。
アップリメイクでは、実際の建物写真を使ったカラーシミュレーションにも対応しています。
色見本だけではイメージしにくい場合でも、全体の仕上がりを見ながら検討できるので、「思ったより明るすぎた」「周囲から浮いてしまった」という失敗を防ぎやすくなります。
外壁塗装による節税効果をシミュレーションで考える
節税効果は「工事費そのもの」ではなく「所得が下がった分の税額」です
外壁塗装による節税効果を考えるとき、よくある誤解があります。
それは、「塗装費用が200万円だから、200万円得をする」という考え方です。
これは違います。
外壁塗装費用を修繕費として経費計上できる場合、その分だけ不動産所得が下がります。
そして、下がった所得に対してかかるはずだった所得税や住民税が軽くなる、という仕組みです。
つまり、節税効果は「経費にできた金額 × 所得税率や住民税率」で考えるイメージです。
もちろん実際には、所得控除、税率区分、復興特別所得税、他の所得、青色申告特別控除などが関係するので、単純計算ではありません。
ここではあくまで考え方をつかむための例として見てください。
節税シミュレーション例
| 項目 | 塗装しない場合 | 塗装した場合 |
|---|---|---|
| 給与所得 | 900万円 | 900万円 |
| 不動産所得 | 100万円の黒字 | 100万円の赤字 |
| 損益通算後の所得 | 1,000万円 | 800万円 |
| 所得差額 | 200万円 | |
| 税負担の差の考え方 | 200万円に対して、所得税率・住民税率などをかけて概算する | |
塗装した場合の不動産所得は、家賃収入300万円、塗装費用250万円、その他経費150万円で100万円の赤字になったという仮定です。
この表は仕組みを説明するためのモデルであり、実際の税額や節税額を保証するものではありません。
このケースでは、塗装しない場合と比べて、損益通算後の所得が200万円下がっています。
仮に所得税率が23％の所得層で、住民税を10％として単純に考えると、200万円 × 33％で66万円前後の税負担差が出る可能性があります。
ただし、所得税は累進課税であり、所得の一部ごとに税率が変わります。
各種控除や復興特別所得税も関係します。
そのため、実際の節税効果は必ず税理士さんに計算してもらってください。
シミュレーションを見るときの注意点
- 外壁塗装費用が修繕費として計上できる前提か確認する
- 資本的支出に該当する部分がないか確認する
- 土地取得の借入金利子など、損益通算の制限がないか確認する
- 青色申告特別控除の金額を正しく確認する
- 税額は所得控除や家族構成によって変わるため、概算だけで判断しない
外壁塗装を税金対策として考えるなら、工事費用だけを見て判断しないことが大切です。
建物の状態、入居率、家賃収入、今後の修繕予定、税金、借入金、手元資金をまとめて考える必要があります。
まさに賃貸経営全体の話です。
税金対策のために、工事前から残しておきたい書類
外壁塗装を税務上きちんと説明するには、工事後にあわてるのではなく、工事前から資料を残しておくことが大切です。
最低限、次の書類やデータは保管しておきましょう。
- 建物診断書
- 工事前の劣化写真
- 見積書
- 契約書
- 請求書
- 領収書または振込記録
- 工事中の写真
- 工事完了報告書
- 使用塗料の仕様書や保証書
- 税理士さんとの相談メモ
特に、修繕費として説明したい場合は、「なぜその工事が必要だったのか」が分かる写真が大切です。
ひび割れ、シーリングの破断、チョーキング、サビ、塗膜の剥がれ、防水層の劣化など、劣化症状が残っていると、工事目的を説明しやすくなります。
アップリメイクの無料診断では、建物の状態を写真付きで確認し、必要な工事をご提案します。
「今すぐ工事するかは決めていないけれど、建物の状態を知りたい」という段階でも大丈夫です。
静岡市の収益物件オーナー様が塗装業者を選ぶときの判断基準
収益物件の塗装は、戸建て以上に入居者対応が重要です
アパートやマンションの塗装では、オーナー様だけでなく、入居者様への配慮が欠かせません。
足場を組むと、バルコニーが使えない期間が出ます。
洗濯物を外に干せない日もあります。
高圧洗浄の音、塗料のにおい、作業員の出入りなど、入居者様にとってはストレスになることもあります。
ここをきちんと対応しないと、クレームにつながり、オーナー様への不信感にもつながります。
収益物件の塗装では、工事品質だけでなく、入居者様への事前案内、工程表の配布、掲示物、近隣挨拶、安全管理がとても大切です。
アップリメイクでは、アパート・マンション塗装において、入居者様への情報共有や工事中の安全管理も重視しています。
詳しくは、アパート・マンション塗装の総合案内ページもご覧ください。
税理士さんに見せやすい見積書を出してくれるか
収益物件の塗装では、見積書が税理士さんに見せやすいかどうかも大切です。
「外壁塗装一式」だけでは、工事内容の説明が難しくなります。
一方で、足場、洗浄、下地処理、シーリング、外壁塗装、屋根塗装、防水、付帯部などが分かれていれば、どの工事が何の目的で行われたのか説明しやすくなります。
また、修繕費と資本的支出の判断で迷う場合でも、見積書が細かく分かれていれば、税理士さんが判断しやすくなります。
塗装業者を選ぶときは、金額だけでなく、次の点を確認してください。
- 見積書の内訳が細かいか
- 使用塗料のメーカー名と製品名が記載されているか
- 施工面積や単価が明記されているか
- 工事前の劣化写真を残してくれるか
- 工事中と完了後の写真報告があるか
- 保証書を書面で発行してくれるか
- 入居者様への案内まで対応してくれるか
税金対策を考えるなら、見積書の安さだけでなく、説明できる工事かどうかを見てください。
あとから困らないための大事なポイントです。
施工事例やお客様の声も確認しましょう
外壁塗装は、完成してすぐの見た目だけではなく、数年後の状態が大切です。
業者を選ぶときは、施工事例やお客様の声も確認しましょう。
どのような建物を施工しているのか、アパートやマンションの実績があるのか、工事後のお客様がどのように感じているのかを見ることで、業者の姿勢が伝わります。
アップリメイクでは、静岡市を中心に、戸建てだけでなくアパート・マンションなどの集合住宅の塗装や防水工事にも対応しています。
施工実績は6000件以上です。
これは2026年4月末時点の情報です。
実際の仕上がりを確認したい方は、アップリメイク公式の施工事例をご覧ください。
また、工事を依頼された方の感想を見たい方は、お客様の声も参考になると思います。
もちろん、良い話だけを見るのではなく、見積書の内容、担当者の説明、現地診断の丁寧さ、工事後の対応まで含めて判断することが大切です。
静岡市の収益物件塗装と税金対策に関するよくある質問
Q1. 塗装費用は全額その年に経費にできますか？
A. 工事の目的と内容によります。
建物の劣化を元に戻すための一般的な塗り替えや、ひび割れ補修、シーリング打ち替え、防水補修など、原状回復や維持管理が目的であれば、修繕費としてその年の必要経費にできる可能性があります。
一方で、建物の価値を高める改良工事や、耐久性を明らかに向上させる部分がある場合は、資本的支出として減価償却が必要になることがあります。
工事名だけでは判断できないため、見積書、工事写真、工事目的をもとに税理士さんへ確認することをおすすめします。
Q2. アパート経営の赤字は何年間繰り越せますか？
A. 青色申告をしている場合、損益通算をしてもなお控除しきれない純損失は、翌年以後3年間にわたって繰り越せる場合があります。
ただし、繰越控除を受けるには、損失が出た年から継続して確定申告をする必要があります。
また、不動産所得の赤字でも、土地取得の借入金利子に関係する部分など、損益通算に制限があるケースがあります。
赤字が大きくなりそうな年は、工事前から税理士さんへ相談しておくと安心です。
Q3. 減価償却中の建物でも、塗装費用は経費になりますか？
A. はい、建物本体の減価償却と、外壁塗装費用の扱いは別に考えます。
建物の取得費は、法定耐用年数に応じて減価償却します。
一方で、外壁塗装が修繕費に該当する場合は、その年の必要経費として計上できる可能性があります。
ただし、塗装工事の中に資本的支出に該当する部分が含まれる場合は、その部分を資産計上して減価償却することになります。
工事内容を分けて確認することが大切です。
Q4. 外壁塗装をすると固定資産税は上がりますか？
A. 通常の経年劣化に対する塗り替えであれば、固定資産税が上がる可能性は高くありません。
外壁の色あせ、ひび割れ、シーリング劣化、鉄部のサビなどを直す工事は、建物を維持するための修繕と考えられることが多いです。
ただし、外壁材を全面的に高性能なものへ変更するなど、建物の価値を大きく高める改良工事を行う場合は、扱いが変わる可能性があります。
また、一定要件を満たすマンションの長寿命化工事では、固定資産税の減額制度が関係する場合もあります。
所有物件が対象になるかは、静岡市や管理会社、税理士さんに確認してください。
Q5. 静岡市で外壁塗装の補助金はありますか？
A. 静岡市の公式情報では、経年劣化による外壁塗装や防水改修など、通常の住宅メンテナンスに対する助成は行っていないとされています。
収益物件の通常の外壁塗装についても、直接使える補助金は期待しにくい状況です。
ただし、補助金制度は年度ごとに変わります。
省エネ改修、耐震改修、空き家活用、マンション長寿命化など、別の制度に関係するケースもありますので、工事前に静岡市の公式情報を確認しましょう。
Q6. 業者によって見積もりが大きく違うのはなぜですか？
A. 見積もりの違いは、塗料のグレード、施工面積の算出方法、下地処理の範囲、シーリング工事、防水工事、付帯部塗装、入居者対応、保証内容などによって生まれます。
特に収益物件では、足場面積が大きく、共用部や鉄骨階段、防水部分も関係するため、単純な坪単価だけでは比較できません。
安い見積もりでも、下地処理や防水補修が抜けていると、数年後に再修繕が必要になることがあります。
見積書では、「一式」表記ばかりではなく、数量、単価、工程、塗料名、施工範囲が明記されているか確認しましょう。
総括：静岡市の収益物件の塗装と税金対策
ここまで、静岡市で収益物件を所有しているオーナー様に向けて、外壁塗装と税金対策の考え方を解説してきました。
大切なのは、外壁塗装を単なる出費として見ないことです。
外壁塗装は、建物を雨水や紫外線から守り、入居者様に安心感を与え、空室対策や資産価値の維持にもつながる工事です。
さらに、工事内容が修繕費として認められる場合は、不動産所得を圧縮し、所得税や住民税の負担を抑えるきっかけにもなります。
特にサラリーマン大家さんの場合、損益通算によって給与所得と不動産所得を合算できるケースがあるため、外壁塗装のタイミングは賃貸経営全体に関わる重要な判断になります。
ただし、外壁塗装費用がいつでも全額その年の経費になるわけではありません。
修繕費と資本的支出の判断、青色申告の控除額、損益通算の制限、補助金や固定資産税の制度など、確認すべきポイントは多いです。
だからこそ、塗装業者と税理士さんの両方に相談しながら進めることをおすすめします。
塗装業者には、建物の状態を正確に診断し、工事内容を分かりやすく見積書に残す役割があります。
税理士さんには、その工事費用を税務上どのように扱うかを判断してもらう役割があります。
この2つがつながると、外壁塗装はただの修繕ではなく、収益物件を長く守るための計画的な投資になります。
「うちのアパートの塗装は、修繕費として考えられるのかな？」
「今年、利益が出そうだから、建物の状態を確認しておきたい」
「税理士さんに相談する前に、見積書や診断資料をそろえたい」
「入居率や外観の印象も含めて、塗装計画を考えたい」
そんな方は、まず建物の状態を知るところから始めてみてください。
株式会社アップリメイクは、1973年の創業以来、静岡で屋根・外壁塗装リフォーム専門店として歩んできました。
私自身も、塗装職人からキャリアをスタートしています。
現場を知っているからこそ、見た目だけをきれいにする塗装ではなく、下地処理、防水、鉄部、付帯部、入居者対応、長期的な修繕計画まで含めて考えることを大切にしています。
また、ファイナンシャル・プランナーとして、オーナー様の資金計画や将来の保有方針も大事にしながら、過剰なプランではなく、その物件に合った現実的なご提案を心がけています。
「とにかく高い塗料が良い」というわけではありません。
長く保有する物件なのか、数年後に売却を考えているのか、築年数や入居者層、今後の修繕予定によって、選ぶべき塗料や工事範囲は変わります。
まずは、建物の状態を正しく知ること。
そして、必要な工事と、今すぐではない工事を分けること。
そのうえで、税理士さんにも相談しやすい形で資料を整えること。
これが、後悔しない外壁塗装と税金対策の第一歩です。
静岡市で収益物件の外壁塗装や防水工事を検討されている方は、ぜひ一度、弊社の無料建物診断をご利用ください。
今すぐ工事を決めていなくても大丈夫です。
建物の状態を写真付きで確認し、必要な修繕、急がなくてよい修繕、税理士さんに相談しておきたいポイントまで、できるだけ分かりやすくお伝えします。
ご希望がない限り、しつこい営業はいたしません。
静岡の地域性を知る塗装専門店として、あなたの大切な収益物件を守るお手伝いをさせていただきます。
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