こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の斎藤直樹です。静岡市で賃貸マンションを運営されていて、外壁の剥がれを見つけ、補修や費用についてお悩みではないでしょうか。特に「コーキングが剥がれた」状態や、シーリングの一部の劣化は、放置すると雨漏りなど大きな問題につながるため、早急な修繕が必要です。
ご自身でDIYする方法を考える方もいらっしゃるかもしれませんが、適切な方法で直さないとかえって悪化することもあります。サイディング用シーリング材の選び方から、専門業者に依頼した場合の相場がいくらになるのか、外壁塗装も同時に行うべきか、さらに工事に使える助成金や補助金はあるのか、様々な疑問があるかと思います。
この記事では、静岡市における賃貸マンションの外壁の剥がれに関する補修費用と、その方法について、塗装のプロとして誠実にご説明します。
記事のポイント
- 賃貸マンションの外壁の剥がれを放置するリスク
- DIY補修と専門業者による補修の違い
- シーリング（コーキング）補修の種類と費用相場
- 静岡市で活用できる外壁塗装関連の制度
静岡市の賃貸マンションの外壁が剥がれた場合の補修費用は？
- コーキングが剥がれた状態の危険性
- 補修方法と費用
- 部分補修のDIYは可能か
- シーリングの一部補修するリスク
- サイディング用シーリング材の選び方
コーキングが剥がれた状態の危険性
賃貸マンションの外壁で、コーキングが剥がれた状態を放置することは非常に危険です。
これは単なる見た目の問題（美観の損失）だけではありません。建物の躯体（くたい）を守るための「防水機能」が失われているサインだからです。
コーキングは、サイディングボードの隙間や窓サッシ廻りを埋めるゴム状の材料です。この部分が剥がれたり、ひび割れたりすると、そこから雨水が建物内部に浸入してしまいます。
水が内部に入り込むと、マンションの構造体である鉄筋の錆びや、下地材の腐食を引き起こします。最悪の場合、雨漏りに発展し、入居者様の室内や家財に被害を及ぼすことにもなりかねません。
入居者様からのクレームや、空室率の上昇、ひいては建物の資産価値そのものを大きく下げる原因となります。そのため、コーキングの剥がれは、発見次第すぐに対応が必要な「建物のSOSサイン」だと認識してください。
補修方法と費用
「外壁の剥がれを補修するにはいくらかかりますか？」というご質問をよくいただきますが、これは剥がれの原因や範囲によって、補修方法と費用が大きく異なります。
主な剥がれのパターンと、それぞれの補修方法は以下の通りです。
1. 塗膜（塗装）の剥がれ
外壁材の表面にある塗料だけが、経年劣化（主に紫外線）でパリパリと剥がれている状態です。下地自体に大きなダメージがない場合の補修方法です。
- 補修方法: 高圧洗浄で古い塗膜や汚れを落とし、剥がれかかった塗膜を工具（ケレン）で除去します。その後、下塗り・中塗り・上塗りの塗装を行います。
- 費用目安: 剥がれの範囲によりますが、部分的な補修であれば数万円程度から可能な場合もあります。ただし、多くの場合、足場が必要になるため、その費用が別途かかります。
2. 下地ごと（モルタルなど）の剥がれ・浮き
塗装だけでなく、その下のモルタル層やサイディング材自体が浮いたり、剥がれ落ちたりしている重度の状態です。
- 補修方法: 浮いている部分や剥がれた部分の外壁材を一度撤去します。その後、樹脂の注入や新しいモルタルでの左官補修、あるいはサイディングボードの部分的な張り替えなど、大掛かりな下地処理が必要になります。
- 費用目安: 1箇所あたり数万円から、範囲が広ければ数十万円になることもあります。当然、足場費用も必要です。
ここで提示した費用は、あくまで一般的な目安であり、建物の状況や使用する材料によって大きく変動します。
特に賃貸マンションの場合、正確な補修費用を知るためには、専門家による現地調査と診断が不可欠です。安易な見積もりにはご注意ください。
部分補修のDIYは可能か
オーナー様ご自身で補修費用を抑えようと、DIY（ご自身での作業）を検討されるケースもあるかと存じます。
結論から申しますと、私は推奨いたしません。
もしDIYが可能だとしても、それは「足場が不要な1階部分」で、かつ「手のひらサイズ程度のごく小さな塗膜の剥がれ」の応急処置に限られます。
なぜなら、プロの塗装は「塗る」こと以上に「下地処理」が重要だからです。
- 高圧洗浄による汚れ・旧塗膜の完全な除去
- 剥がれ箇所周辺の脆弱な塗膜をしっかり削り落とす作業（ケレン）
- 外壁材に適した下塗り塗料の選定
これらの工程を一つでも怠ると、補修した箇所からすぐに再び剥がれてしまいます。
特に賃貸マンションという資産価値が問われる建物において、中途半端なDIY補修は、かえって美観を損ね、資産価値を下げる原因となります。
また、2階以上の高所作業は転落の重大な危険が伴うため、絶対におやめください。結果的に、私たちのような専門業者が再補修することになり、費用が二重にかかってしまうケースが後を絶ちません。
シーリングの一部補修するリスク
外壁の剥がれが、サイディングボード間の「シーリング（コーキング）」の劣化（ひび割れ・剥がれ）から始まっている場合も多くあります。
このシーリング（コーキング）の一部分だけを補修することは、技術的には可能ですが、これも私は推奨しません。
その理由は、シーリングの劣化は全体的にほぼ同時に進行しているためです。
例えば、日当たりの良い南面の一部分が切れていた場合、そこだけを補修しても、数ヶ月後には隣のシーリングが切れ始めます。これでは「いたちごっこ」になってしまい、根本的な解決にはなりません。
また、古いシーリングの上から新しいシーリング材を継ぎ足す「増し打ち」という方法もありますが、これは非常に耐久性が低く、すぐに境目から剥がれてしまいます。あくまで一時的な応急処置と考え、長期的な防水性は期待できません。
シーリング補修の基本は、劣化した古いシーリングをカッターなどで全て撤去し、新しいシーリング材を充填し直す「打ち替え」です。
賃貸マンションの資産価値を長期的に守るためには、部分補修ではなく、外壁塗装のタイミングで全てのシーリングを「打ち替え」することが最も確実です。
サイディング用シーリング材の選び方
シーリングを「打ち替え」する際、どのシーリング材を選ぶかも非常に重要です。シーリング材には様々な種類があり、耐久性や特性が異なります。
主に使われるのは以下の2種類です。
1. ウレタン系シーリング材
密着性に優れていますが、紫外線に非常に弱いという欠点があります。そのため、シーリングを充填した後に、必ず上から塗装で保護する必要があります。外壁塗装とセットで行う場合に適しています。
2. 変成シリコン系シーリング材
耐候性（紫外線の強さ）が高く、塗装をしない箇所にも使用できます。もちろん、上から塗装することも可能です。ウレタン系より高価な傾向がありますが、耐久性が高いのが特徴です。
■ブリード現象に注意
シーリング材を選ぶ際、もう一つ注意したいのが「ブリード現象」です。これは、シーリング材に含まれる「可塑剤（かそざい）」という柔軟性を保つ成分が、時間とともに表面に溶け出し、その上に塗った塗装を黒く汚染してしまう現象です。
これを防ぐため、現在は可塑剤を含まない「ノンブリードタイプ」のシーリング材を使用するのが主流となっています。
◆斎藤のワンポイントアドバイス
私たちアップリメイクでは、シーリング材にもこだわり、一般的なものよりさらに高耐久な「オートンイクシード」といった材料もご提案しています。
この材料は、期待耐用年数が15年〜20年と非常に長く、将来的なメンテナンス回数を減らすことにも繋がります。
ファイナンシャルプランナーの視点からも、マンションオーナー様の長期的な修繕計画やライフプランに合わせ、最適な材料を選定することが重要だと考えています。
静岡市の賃貸マンションの外壁塗装が剥がれた時の補修費用の内訳
- コーキング費用の相場とシーリングを直す費用
- シーリング工事の費用と外壁補修
- 外壁修繕の費用目安
- 静岡市の外壁塗装の必要性
- 静岡市の外壁塗装の助成金・補助金情報
- 静岡市の賃貸マンションの外壁塗装が剥がれた時の補修費用の相談
コーキング費用の相場とシーリングを直す費用
シーリング（コーキング）工事の費用、つまり「シーリングを直す費用はいくらか」という点は、施工方法と施工メーター数、そして足場の有無によって決まります。
業者に依頼した場合の一般的な単価相場（目安）は以下の通りです。
| 施工方法 | 費用相場（1mあたり） | 特徴 |
|---|---|---|
| 増し打ち | 約500円 ～ 900円 | 既存の上から充填。安価だが低耐久。非推奨。 |
| 打ち替え | 約900円 ～ 1,200円 | 既存を撤去し新規充填。高耐久で防水性◎。推奨。 |
例えば、一般的な30坪の戸建て住宅の場合、シーリングの総延長は約150～200mと言われています。仮に200mを「打ち替え」で施工すると、約18万円～24万円がシーリング工事費用となります。
これはあくまでシーリング工事単体の費用目安です。
賃貸マンションは戸建て住宅よりも規模が大きく、施工m数も多くなります。また、作業のために足場を設置する費用（一般的な戸建てで約15万円～30万円程度）が別途必要になることがほとんどです。
正確な費用は、必ず専門業者による現地調査の上で見積もりを取得してください。
シーリング工事の費用と外壁補修
前述の通り、シーリング工事 費用には「足場代」が大きな割合を占めます。そして、外壁 補修（特に全面的な外壁塗装）にも、同じ「足場」が必ず必要になります。
もし、シーリング工事と外壁塗装を別々のタイミングで行うと、その都度、高額な足場代が二重にかかってしまいます。
外壁塗装のメンテナンス周期（約10年～15年）と、シーリングの劣化が始まるタイミングは非常に近いです。
したがって、賃貸マンションのメンテナンスコストを長期的に最適化するためには、シーリング工事と外壁 補修（塗装）は同時に行うことが最も賢明な選択です。
これにより、足場代を1回分に集約でき、トータルコストを数十万円単位で削減することが可能になります。
外壁修繕の費用目安
賃貸マンション全体の外壁修繕となると、費用はどのくらいかかるのでしょうか。これは建物の規模（階数や戸数）によって大きく変動します。
一般的な目安として、以下のような費用相場が挙げられます。
- 3階建てマンション（アパート）: 約130万円 ～ 410万円
- 6階建てマンション: 約540万円 ～ 820万円
また、国土交通省の調査によれば、大規模修繕工事の1戸あたりの工事金額は「100万円～125万円」が最も多いというデータもあります。
これらの金額は、あくまで外壁塗装、シーリング、防水工事などを含んだ「大規模修繕工事全体」の目安です。剥がれの補修のみ、といった部分的な工事の費用ではありません。
マンションの形状や劣化状況、使用する塗料のグレードによって費用は全く異なります。まずはオーナー様の大切な資産の状況を正確に把握することがスタートラインです。
静岡市の外壁塗装の必要性
生まれ育った静岡で仕事をしている私から見ても、静岡市の気候特性を考えると、外壁塗装による定期的なメンテナンスは非常に重要です。
静岡市はご存知の通り、温暖多雨で日差しも強いのが特徴です。また、駿河区や清水区などの沿岸部では、潮風による塩害の懸念も常にあります。
これらの要因はすべて、外壁や塗膜の劣化を早める原因となります。
塗膜の防水性が失われた（チョーキング現象など）外壁を放置すると、高い湿度と豊富な雨水によってカビやコケが繁殖しやすくなります。これが外壁材そのものの劣化を早め、建物の寿命を縮めてしまうのです。
定期的な外壁塗装（塗り替え）は、単に外観を綺麗に保ち入居率を維持するためだけでなく、賃貸マンションという大切な資産を、静岡の厳しい気候から守るために不可欠な「守りの投資」なのです。
静岡市の外壁塗装の助成金・補助金情報
「静岡市で外壁塗装に使える助成金や補助金はありますか？」というご質問も非常に多くいただきます。
結論から申し上げますと、2025年現在、静岡市には外壁塗装そのものに直接使用できる助成金・補助金制度は実施されていません。
助成金制度は各自治体によって内容が大きく異なり、また年度ごとにも見直されます。過去には静岡市でも「あんしん住まい助成制度」のようなリフォーム関連の補助がありましたが、現在は状況が異なります。
ただし、外壁塗装と同時に行う工事（例えば、アスベスト（石綿）の除去や耐震補強工事など）に対しては、別途補助金が用意されている場合があります。
助成金・補助金に関する情報は非常に変わりやすいため、最新の正確な情報については、必ず静岡市の公式ホームページでご確認いただくか、私たちのような静岡の事情に詳しい地元の専門業者へお気軽にご相談ください。
静岡市の賃貸マンションの外壁塗装が剥がれた時の補修費用の相談
静岡市で賃貸マンションの外壁の剥がれや、補修 費用についてお悩みであれば、まずは地元静岡の専門業者に相談することが解決への第一歩です。
外壁の剥がれといっても、その原因がシーリングにあるのか、塗膜にあるのか、あるいは下地にあるのかによって、対処法は全く異なります。大切なのは、専門家による正確な「お住まい診断」を受け、建物全体の健康状態を把握することです。
私たち株式会社アップリメイクは、静岡市に根ざして創業50年以上（前身の斎藤塗装工業から）の実績を持つ、職人直営の塗装リフォーム専門店です。
- 一級建築塗装技能士などの国家資格者が、30倍の専用スコープなどを用いて建物の状態を徹底的に診断します（診断・お見積りは無料です）。
- 職人直営だからこそ、余計な中間マージンをカットし、適正価格で高品質な施工をご提供できます。
- 私はファイナンシャルプランナーの資格も保有しており、オーナー様の長期的な修繕計画やキャッシュフローまで考慮した、最適なプランをご提案することも可能です。
工事が完了してからが、お客様との本当のお付き合いの始まりです。静岡の街に「幸せ」を広げたいという想いで、誠実な仕事をすることをお約束します。
まずはお電話でもメールでも結構です。こちらの無料診断・お見積りフォームから、お気軽にご連絡ください。
静岡市の賃貸マンションの外壁が剥がれた時の補修費用に関するよくある質問（FAQ）
Q1. 賃貸マンションの外壁の剥がれを放置すると、具体的にどうなりますか？
A. 最も怖いのは雨漏りです。剥がれた箇所から雨水が浸入し、建物の内部構造（鉄骨のサビや木材の腐食）を深刻に傷めます。カビの発生は、入居者様の健康被害にもつながりかねません。
初期段階なら数十万円で済んだ補修が、放置した結果、数百万円の大規模修繕が必要になるケースもあります。入居者様の安全と資産価値を守るためにも、早期の対応が不可欠です。
Q2. シーリング（コーキング）は、部分補修（増し打ち）ではダメですか？
A. あくまで応急処置とお考えください。古いシーリングの上から新しいシーリングを重ねる「増し打ち」は、数年で再び剥がれてくる可能性が非常に高いです。
また、劣化は特定の一箇所だけでなく全体的に進行しています。長期的な資産維持を考えれば、古いシーリングを全て撤去して新しく充填する「打ち替え」が、結果的にコストパフォーマンスに優れた最善の方法です。
Q3. 補修費用に火災保険は使えますか？
A. 「経年劣化」による剥がれやひび割れ、色褪せには、残念ながら火災保険は適用されません。
しかし、その剥がれの原因が、台風、強風、雹（ひょう）、飛来物などの自然災害による破損であると認められた場合は、火災保険が適用される可能性があります。
判断が難しい場合も多いため、まずはご加入の保険内容をご確認の上、私たちのような保険申請のサポート経験も豊富な専門業者にご相談ください。
Q4. 静岡市に助成金がないなら、費用を抑える方法は他にありませんか？
A. 最も効果的な方法は、「外壁塗装」「屋根塗装」「シーリング工事」を同時に行うことです。
これらの工事はすべて「足場の設置」が必要であり、工事費用の約20%～30%を足場代が占めています。これらの工事をまとめて行うことで、高額な足場代を1回分に集約でき、トータルコストを数十万円単位で大幅に削減できます。
私たち職人直営店であれば、余計な中間マージンも発生しないため、適正価格で高品質な工事が可能です。
