こんにちは、株式会社アップリメイク代表取締役の斎藤直樹です。
1973年に亡き父が創業した「斎藤塗装工業」が弊社の原点です。私自身も職人としてキャリアをスタートし、生まれ育ったこの静岡で、塗装という仕事を通じて皆様の大切な資産をお守りするお手伝いをさせていただいております。
さて、静岡市でアパートの売却をご検討中のオーナー様の中には、「外壁塗装は売却査定にどんな影響があるのだろうか？」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
静岡市には数多くの塗装業者がありますが、どこが良いのか分からず、中には評判悪い業者もいると聞くと、大切な資産に関わることだけに慎重になりますよね。私たちアップリメイクのような専門業者に相談すべきか、そもそも静岡のリフォームで活用できる補助金はあるのか、考えるべきことは多岐にわたります。
この記事では、そのようなオーナー様の疑問や不安を解消するため、長年現場に携わってきた塗装のプロとして、そして皆様と同じ静岡に根差す経営者として、アパート塗装が売却査定に与える影響について、専門的な視点から徹底的に解説いたします。
この記事を最後までお読みいただければ、売却を成功に導くための最適な判断ができるようになるはずです。
この記事でわかること
- アパート塗装が売却査定額に与えるプラスの影響
- 塗装にかかる費用と費用対効果の考え方
- 売却成功に繋がる塗装のタイミングと業者選び
- オーナー様が見落としがちな塗装の注意点
アパート塗装が売却査定に与える具体的な影響
- 塗装でアパートの資産価値は向上するのか
- 外壁塗装にかかる一般的な費用相場
- 塗装のメリットとデメリットを徹底解説
- 塗装しない場合に起こりうる空室リスク
- 建物状況調査で有利になる影響とは
塗装でアパートの資産価値は向上するのか
結論から申し上げますと、適切な外壁塗装はアパートの資産価値を向上させる可能性が非常に高いです。なぜなら、不動産売却において「第一印象」が極めて重要だからです。
買い手や不動産会社の査定担当者が物件を最初に見る際、必ずチェックするのが外観です。色褪せやひび割れ、カビ・コケが目立つアパートは、「管理が行き届いていない」「見えない部分にも問題があるかもしれない」といったネガティブな印象を与えてしまいます。これは、査定額の減額や、買い手の購入意欲の低下に直結します。
一方で、外壁塗装を施したアパートは、まるで新築のような清潔感と美観を取り戻します。これにより、「大切に管理されてきた物件」というポジティブな印象を与え、買い手に安心感をもたらします。
実際に、同じ築年数、同じ立地条件の物件であっても、外壁が綺麗なだけで内覧希望者の数が増え、結果として売却価格が数十万円単位で上乗せされたり、成約までの期間が大幅に短縮されたりするケースは決して珍しくありません。
資産価値は「見た目」だけではない
外壁塗装の役割は、美観の回復だけではありません。本来の目的は、雨水や紫外線から建物の躯体を保護することにあります。塗装が劣化すると、ひび割れから雨水が浸入し、内部構造の腐食や雨漏りを引き起こす原因となります。
塗装をやり直すことで建物の防水性が回復し、耐久性が向上します。これは、建物の寿命を延ばし、実質的な資産価値を維持・向上させる上で不可欠な要素なのです。
このように、外壁塗装は「心理的な価値（第一印象）」と「物理的な価値（建物の保護）」の両面から、アパートの資産価値向上に大きく貢献すると言えます。
外壁塗装にかかる一般的な費用相場
アパートの外壁塗装を検討する上で、最も気になるのが費用だと思います。費用はアパートの規模（延床面積や塗装面積）、階数、使用する塗料のグレード、そして現在の劣化状況によって大きく変動します。
あくまで一般的な目安となりますが、総戸数10戸程度の木造2階建てアパートの場合、塗装面積は約500㎡で、費用相場は200万円～300万円前後となることが多いです。ただし、これは外壁のみの費用であり、屋根塗装も同時に行う場合は、さらに費用が加算されます。
【ご注意】
ここで提示する金額は、あくまで一般的な目安です。建物の形状、劣化の進行度、立地条件などによって費用は大きく変動します。正確な金額を知るためには、必ず専門業者による現地調査と詳細な見積もりを取得してください。
塗装工事の費用は、主に以下の4つの項目で構成されています。
| 項目 | 費用割合の目安 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 材料費 | 約20% | 塗料、シーリング材、養生シートなど |
| 足場代 | 約20% | 足場の設置・解体、飛散防止ネットなど |
| 施工費（人件費） | 約30% | 高圧洗浄、下地処理、塗装作業、付帯部塗装など |
| その他経費 | 約30% | 現場管理費、廃材処理費、交通費、業者の利益など |
特に費用を大きく左右するのが「材料費（塗料の種類）」です。塗料には様々な種類があり、それぞれ耐久年数と価格が異なります。
◆斎藤のワンポイントアドバイス
売却を前提とする場合、必ずしも最高級の塗料を選ぶ必要はありません。重要なのは、次の買い手が見つかるまでの美観を維持し、建物を保護する十分な性能があるかどうかです。コストと性能のバランスが取れたシリコン系塗料や、ワンランク上のラジカル制御形塗料などがよく選ばれます。
私たちアップリメイクでは、オーナー様の売却計画やご予算に合わせて、最適な塗料プランをご提案させていただきます。
塗装のメリットとデメリットを徹底解説
アパートの売却前に外壁塗装を行うことには、多くのメリットがある一方で、デメリットや注意すべき点も存在します。双方を正しく理解し、ご自身の状況に合わせて判断することが重要です。
外壁塗装のメリット
- 第一印象が格段に良くなる
前述の通り、塗装によって外観が刷新されることで、買い手からの印象が劇的に向上します。これが内覧数の増加や早期売却に繋がる最大のメリットです。 - 資産価値の維持・向上
建物を雨水や紫外線から守り、劣化を防ぐことで、本来の資産価値を維持します。査定時に「適切にメンテナンスされている」と評価されれば、査定額アップも期待できます。 - 買い手の安心感につながる
塗装済みであれば、購入後すぐに大きな修繕費用がかからないという安心感を買い手に与えることができます。これは、購入の決め手となる重要なアピールポイントになります。 - 空室対策にもなる
売却活動中も、綺麗な外観は新たな入居者を惹きつけます。入居率が高い状態を維持できれば、収益物件としての価値も高まり、査定で有利に働きます。
外壁塗装のデメリット
- 高額な初期費用がかかる
アパートの規模によっては数百万円単位の費用が必要となり、オーナー様にとって大きな負担となります。 - 費用を売却価格に100%上乗せは難しい
塗装にかかった費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。市場の相場や物件の条件によっては、投資した費用の一部しか回収できない可能性もあります。 - 工事中の入居者への配慮が必要
工事期間中は、騒音や塗料の臭い、足場による日当たりの悪化、洗濯物が干せないなど、入居者の生活に様々な制限が生じます。事前の十分な説明と配慮が不可欠です。 - 買い手の好みと合わないリスク
あまりに個性的すぎる色やデザインを選ぶと、かえって買い手の好みに合わず、敬遠されてしまうリスクがあります。
メリットとデメリットを天秤にかけ、「塗装にかかる費用」と「塗装によって得られる売却価格の上昇や売却期間の短縮といったリターン」を比較検討することが、賢明な判断の鍵となります。
塗装しない場合に起こりうる空室リスク
「売却するのだから、わざわざ費用をかけて塗装しなくても良いのでは？」と考えるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。しかし、塗装をせずに劣化した外観のまま放置することは、売却活動そのものに悪影響を及ぼす「空室リスク」を高めることにつながります。
不動産を探している入居希望者は、複数の物件を比較検討するのが一般的です。その際、インターネットの物件情報サイトで最初に目にするのは、多くの場合「外観写真」です。塗装が剥がれ、汚れが目立つアパートは、写真の段階で候補から外されてしまい、内覧にさえ繋がらない可能性が高くなります。
仮に内覧に至ったとしても、周辺の築浅物件や、同じ築年数でも綺麗にメンテナンスされた競合物件と比較された場合、競争力で大きく劣ってしまいます。結果として、「家賃を大幅に下げないと入居者が決まらない」「長期間にわたって空室が埋まらない」といった事態に陥りかねません。
空室は売却査定に直接響く！
アパートのような収益物件の売却査定では、「利回り（年間の家賃収入 ÷ 物件価格）」が非常に重要な指標となります。空室が多い、あるいは家賃を下げている状態では、当然ながら年間の家賃収入は減少し、利回りが低下します。これは、査定額が直接的に下がってしまうことを意味します。
つまり、外観の劣化を放置することが空室を招き、その空室が物件の収益性を悪化させ、最終的に売却価格まで下げてしまうという負のスパイラルに陥る危険があるのです。
売却をスムーズに進め、かつ適正な価格で売るためにも、外観のメンテナンスは空室リスクを低減させる重要な対策であると言えます。
建物状況調査で有利になる影響とは
近年、中古不動産売買の際に利用が広がっているのが「建物状況調査（インスペクション）」です。これは、建築士などの専門家が、建物の基礎や外壁などの劣化・不具合の状況を目視等で調査し、客観的に報告する制度です。
この建物状況調査において、外壁塗装は非常に有利な影響をもたらします。
建物状況調査では、外壁のひび割れ（クラック）や塗装の剥がれ、シーリングの劣化などは、建物の防水性に関わる重要な指摘事項として報告されます。もし、これらの劣化が多数発見されれば、「要補修」「雨漏りのリスクあり」といった評価が下され、買い手は購入に二の足を踏んだり、大幅な価格交渉の材料にしたりすることが考えられます。
「是正済み」は大きな安心材料
売却前に外壁塗装と必要な補修（ひび割れ補修やシーリング打ち替えなど）を済ませておくことで、建物状況調査における指摘事項を未然に防ぐことができます。
調査結果に「外壁は塗装メンテナンス済みで、重大な劣化事象は見られない」といった内容が記載されれば、それは買い手にとって「この物件はしっかり管理されており、購入後すぐに大きな出費はなさそうだ」という大きな安心材料になります。
また、売主様にとっても、売却後に隠れた瑕疵（欠陥）が見つかり、契約不適合責任を問われるリスクを低減させる効果も期待できます。建物状況調査の実施が一般的になりつつある現代の不動産市場において、適切な外壁塗装は、円滑で安心な取引を実現するための重要な布石となるのです。
賢いアパート塗装と売却査定への影響
- 売却に最適な外壁塗装のタイミング
- 売却査定で有利になる色選びのコツ
- 信頼できる優良な塗装業者の選び方
- 塗装費用は減価償却の対象になるか
売却に最適な外壁塗装のタイミング
アパートの売却を決意した場合、外壁塗装をいつ行うべきか、そのタイミングは非常に重要です。早すぎても、遅すぎても効果が半減してしまう可能性があります。
私たち専門家の視点から最もおすすめするタイミングは、「売却活動を始める半年前から1年程前」です。これには、いくつかの明確な理由があります。
- 塗料の臭いをなくすため
塗装工事の直後は、どうしても塗料特有の臭いが残ってしまいます。内覧時にこの臭いが残っていると、購入希望者に不快感を与えかねません。半年程度の期間を置くことで、臭いはほとんど気にならなくなります。 - 塗膜を安定させるため
塗装したばかりの塗膜は、完全に硬化・安定するまでに少し時間が必要です。少し期間を置くことで、塗料本来の性能が発揮された最も美しい状態で買い手に見せることができます。 - 計画的に準備を進めるため
外壁塗装は、業者選定から打ち合わせ、実際の工事まで、ある程度の期間を要します。売却活動と同時進行で慌てて行うと、業者選びで失敗したり、工事の質が低下したりするリスクがあります。余裕を持ったスケジュールを組むことが成功の鍵です。
工事の時期（季節）も考慮しよう
静岡は比較的温暖な気候ですが、塗装工事には適した季節と避けるべき季節があります。一般的に、気温が安定し、空気が乾燥している春（3月～5月）や秋（9月～11月）が最適とされています。
逆に、雨の多い梅雨の時期や、気温が低すぎたり雪が降ったりする可能性がある冬場は、塗料の乾燥に時間がかかり、工期が延びたり品質に影響が出たりする可能性があるため、できるだけ避けるのが賢明です。
売却スケジュールから逆算し、最適な季節に工事ができるよう、早めに計画を立て始めることを強くお勧めします。
売却査定で有利になる色選びのコツ
外壁塗装でアパートの印象を大きく変える「色選び」は、売却査定に有利に働くための重要な戦略の一つです。オーナー様の好みを反映させることも大切ですが、売却を目的とする場合は「万人受け」を最優先に考えるべきです。
個性的すぎる奇抜な色や、彩度の高すぎる鮮やかな色は、特定の層には好まれるかもしれませんが、多くの人にとっては敬遠される原因となり、買い手のターゲットを狭めてしまいます。査定で有利になり、幅広い購入希望者に好印象を与えるためには、以下のポイントを意識した色選びが効果的です。
売却に成功するアパートの色選び３つの法則
- ベーシックカラーを基本にする
誰からも好まれやすい、落ち着いた印象のベーシックカラーが最も無難で、失敗がありません。
【おすすめの色】: ベージュ系、アイボリー系、クリーム系、ライトグレー系、薄いブラウン系 - 周辺環境との調和を考える
アパートだけが浮いてしまわないよう、周囲の住宅や街並みと調和する色を選びましょう。景観に馴染む色は、上品で落ち着いた印象を与えます。 - 汚れが目立ちにくい色を選ぶ
真っ白や真っ黒は、汚れや色褪せが目立ちやすい傾向があります。少しグレーがかった白や、中間色のベージュ・ブラウンなどを選ぶと、長期的に美観を保ちやすくなります。
◆斎藤のワンポイントアドバイス
色選びで失敗しないために、ぜひ活用していただきたいのが「カラーシミュレーション」です。私たちアップリメイクでは、お客様のアパートの実際の写真を使って、様々な色の組み合わせを試せるシミュレーションサービスをご提供しています。
小さな色見本で見るのと、建物全体に塗装した場合とでは色の印象が大きく異なる「面積効果」という現象があります。シミュレーションで全体像を掴んでおくことで、「こんなはずじゃなかった」という後悔を防ぐことができます。お気軽にご相談ください。
信頼できる優良な塗装業者の選び方
外壁塗装の成否は、どの業者に依頼するかで9割が決まると言っても過言ではありません。特に静岡のような地域では、地元に根差した業者から大手まで数多くの選択肢がありますが、中には残念ながら品質の低い工事を行う業者も存在します。大切な資産を任せる業者選びで失敗しないために、以下のポイントを必ずチェックしてください。
優良塗装業者を見極める5つのチェックリスト
- 1. 地元での施工実績が豊富か
- その地域で長く営業し、豊富な施工実績があることは、信頼の証です。特にアパートの塗装実績が多い業者は、入居者への対応などにも慣れています。弊社のアパート・マンションの施工事例もぜひご覧ください。
- 2. 詳細な見積書を提出してくれるか
- 「一式」といった大雑把な項目ばかりの見積書は要注意です。優良な業者は、塗装箇所ごとの面積（㎡）、使用する塗料の製品名、単価、工程などを詳細に記載します。これにより、工事内容の透明性が担保されます。
- 3. 専門的な資格を持つ職人が在籍しているか
- 「一級塗装技能士」のような国家資格は、職人の高い技術力を証明するものです。資格者が在籍しているかを確認しましょう。ちなみに、私たちアップリメイクには静岡県内トップクラスの11名の一級塗装技能士が在籍しています（2025年9月末時点）。
- 4. 建設業許可や保険に加入しているか
- 静岡県知事の「建設業許可」を取得しているか、万が一の事故に備えた保険（リフォームかし保険など）に加入しているかは、会社の信頼性を測る上で重要な指標です。
- 5. 長期的な保証とアフターフォローがあるか
- 工事が完了したら終わり、ではありません。工事内容に応じた保証書を発行し、定期的な点検など、長期的なアフターフォロー体制が整っている業者を選びましょう。
そして、最も重要なことは「3社以上から相見積もりを取ること」です。複数の業者から話を聞き、提案内容や見積もり、担当者の対応を比較することで、ご自身にとって最も信頼できるパートナーを見つけることができます。
面倒に感じられるかもしれませんが、この一手間が、数百万の投資と大切な資産を守ることに繋がるのです。
塗装費用は減価償却の対象になるか
アパート経営をされているオーナー様にとって、塗装にかかった費用を税務上どのように扱えるかは重要な関心事かと思います。結論として、外壁塗装の費用は、その工事の内容によって「修繕費」として一括で経費計上できる場合と、「資本的支出」として減価償却の対象となる場合に分かれます。
【免責事項】
税務に関する判断は非常に専門的であり、個別の状況によって異なります。以下の内容は一般的な解説であり、税務上のアドバイスではありません。最終的な判断や具体的な会計処理については、必ず税理士や管轄の税務署にご相談ください。
修繕費と資本的支出の違い
修繕費（一括経費計上）
建物の通常の維持管理や、原状回復（元の状態に戻す）のために行われる工事費用を指します。例えば、劣化した塗装を同程度のグレードの塗料で塗り直す、といったケースが該当します。修繕費と判断されれば、その年の経費として一括で計上できるため、節税効果が大きくなります。
資本的支出（減価償却）
建物の資産価値を高めたり、耐久性を向上させたりするための工事費用です。例えば、従来よりも明らかにグレードの高い（耐久年数が長い）塗料を使用したり、遮熱・断熱といった新たな機能を付加したりする塗装工事がこれにあたります。資本的支出と判断された場合は、資産として計上し、建物の法定耐用年数にわたって少しずつ経費（減価償却費）として計上していくことになります。
どちらに該当するかの判断基準
この二つの線引きは非常に曖昧で、実務上判断が難しいケースが多くあります。国税庁はいくつかの形式的な判断基準を示していますが、基本的には「その支出が資産の価値を高めるものか、それとも維持するためのものか」という実質で判断されます。
売却を前提とした外壁塗装は、資産価値の向上を目指す側面もあるため、資本的支出とみなされる可能性も十分に考えられます。どちらで処理すべきか迷った際は、自己判断せずに専門家のアドバイスを仰ぐことが賢明です。
アパート塗装と売却査定に関するよくある質問（FAQ）
Q1. 塗装費用を売却価格にそのまま上乗せすることはできますか？
A. 残念ながら、塗装にかかった費用を100%売却価格に上乗せすることは難しいのが現実です。不動産価格は、あくまで周辺の相場や物件の全体的な価値に基づいて決定されます。
しかし、前述の通り、塗装によって物件の印象が良くなることで、相場価格の上限に近い金額で売れたり、値引き交渉をされにくくなったり、早期に売却が決まったりするなど、間接的なメリットは非常に大きいです。塗装費用は「上乗せするもの」というより、「物件の価値を最大限に引き出し、スムーズな売却を実現するための投資」と考えるのが適切です。
Q2. どんな劣化サインが見られたら塗装を考えるべきですか？
A. 以下のようなサインが見られたら、塗装を検討する時期です。
- チョーキング現象：外壁を手で触ると、チョークのような白い粉が付着する状態。塗膜が劣化しているサインです。
- ひび割れ（クラック）：特に幅0.3mm以上のひび割れは、雨水が浸入する原因となるため早めの対処が必要です。
- カビやコケの発生：建物の美観を損なうだけでなく、外壁材の劣化を促進させます。
- 塗膜の剥がれや膨れ：塗装が寿命を迎え、保護機能が失われている状態です。
これらの症状を放置すると、建物の劣化が内部まで進行し、より大規模な修繕が必要になる可能性があります。まずは専門家による無料診断を受けることをお勧めします。
Q3. 静岡市で外壁塗装に使える補助金や助成金はありますか？
A. 静岡市をはじめ、各自治体で住宅リフォームに関する補助金制度が設けられている場合があります。ただし、制度の内容は年度ごとに変わり、予算の上限に達し次第終了することがほとんどです。
また、「遮熱塗料の使用」など、特定の条件を満たす必要がある場合も多いです。最新の情報については、静岡市の公式ホームページを確認するか、私たちのような地元の事情に詳しい業者にご相談ください。申請手続きのサポートも行っております。
Q4. 入居者がいる状態で工事はできますか？また、その際の注意点は何ですか？
A. はい、ほとんどの場合、入居者様が住んでいる状態で工事を進めることが可能です。その際、最も重要なのが入居者様への事前説明と丁寧なコミュニケーションです。工事日程、洗濯物を干せない期間、窓の開閉に関するお願い、騒音や臭いが発生する時間帯などを記載したお知らせを事前に配布し、ご理解とご協力を得ることが不可欠です。
私たちアパート塗装の経験が豊富な業者は、こうした入居者様への対応にも慣れていますので、安心してお任せください。オーナー様と連携し、トラブルなくスムーズに工事を進めます。
アパート塗装が売却査定に与える影響の総括
これまで解説してきたように、計画的かつ適切なアパート塗装は、売却査定において多岐にわたるプラスの影響をもたらします。
単に外観が美しくなるだけでなく、買い手からの第一印象を向上させ、内覧数の増加や早期売却へと繋げることができます。また、建物の耐久性を維持し、インスペクションでの評価を高めることで、物件そのものの資産価値を堅守し、買い手に大きな安心感を提供します。これにより、結果的に査定額が向上したり、不利な価格交渉を避けられたりする可能性が高まるのです。
もちろん、そのためには決して安くない費用がかかります。しかし、これを単なる「出費」と捉えるのではなく、「大切な資産の価値を最大限に引き出し、売却を成功に導くための戦略的な投資」と考えることが重要です。劣化を放置した結果、空室が増え、査定額が大幅に下がってしまっては、元も子もありません。
◆斎藤のワンポイントアドバイス
亡き父の口癖であった「お客様の幸せを第一に施工品質を考える事」は、今でも私たちの仕事の原点です。アパートの売却は、オーナー様の人生における大きな決断です。その大切な節目で後悔していただきたくない。その一心で、私たちは塗装のプロとして、そしてFP技能士として、お客様一人ひとりの状況に寄り添った最適なプランをご提案することをお約束します。
静岡でアパートの売却をお考えのオーナー様、外壁塗装について少しでもお悩みでしたら、ぜひ一度、私たち株式会社アップリメイクにご相談ください。お住まいの健康状態を正確に把握する無料診断から、誠心誠意お手伝いさせていただきます。ご連絡を心よりお待ちしております。
